谈“商品房认购协议”

郭旺生


　　当今中国，房地产事业兴旺发达，是个企业都想跟房地产沾点边，没办法，市场经济嘛，哪里有“黄金”哪里就会有扎堆的“企业家”。虽然房地产业遍地开花，但是，性价比高的户型却是卖少见少，是稀缺资源，下手必须得快，于是，“购房意向书”这么个东西就应运而生。
　　很多情况下，开发商在取得《商品房预售许可证》后，在与购房者签订正式的《商品房预售合同》前，往往都会要求购房人签订《认购协议书》，初步确认双方的权利义务。
据笔者所接触到的认购协议，该类协议一般包含以下内容：
　　１、买卖双方的基本信息；2、定金条款；3、购买者拟购买房屋的基本信息（含位置、面积、座向等）；4、购房款；5、签署正式售房合同的期限；6、违反协议的责任。
那么，认购协议书这个玩意的法律性质是什么呢？其法律效力如何？
　　其实，认购协议书是一个预约合同，学者们一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”，其将来应订立的合同称为本约合同。预约合同本质上属于债权合同。王泽鉴先生认为,“预约,乃约定将来订立一定契约的契约,本约则为履行该预约而订立的契约, 故预约亦系一种契约(债权契约),而以订立本约为其债务的内容”。”预约合同的目的是要订立本合同。认购书作为预约合同，它附加给买卖双方当事人依约进行协商签订《商品房预售合同》的义务，即买卖双方在为签订正式的售房合同而进行谈判的时候，必须公平公正的促成本合同的成立。
　　实践中，有些房地产开发商基于楼价上涨等原因，千方百计不与已经签订认购协议的购买者签订正式的售房合同，他们的理由就是认购协议并非正式的合同，即使违反了也只是退双倍定金，购房者无权要求继续履行签订正式合同的义务。
　　根据合同法理论，作为预约合同的一方当事人违反预约合同，需要承担违约责任。承担责任的方式主要包括实际履行和赔偿损失（赔偿损失包括双倍返还定金、直接损失和间接损失）。在司法实践中，法院既有要求开发商予以继续履行签订义务的的，也有判决合同不再履行，但开发商应赔偿损失的。总之，开发商无故不履行签订正式售房合同的，是不能独善其身的，要么就要继续履行要么就要赔偿损失。法律是不会允许故意促使合同不成就的一方获益的。


郭旺生律师联系方式：dffy101@163.com
QQ：1462647942
中央组织部 中央金融工委 中央企业工委 公安部


印发《关于加强国家工作人员因私事出国（境）管理的暂行规定》的通知

公通字〔2003〕13号


各省、自治区、直辖市党委组织部，公安厅、局，人事厅（局），中央和国家机关各部委干部（人事）司（局），解放军总政治部干部部，各中央企业人事（组织）部门，新疆生产建设兵团公安局：

为适应改革开放和我国加入世贸组织后形势发展的需要，保障公民出国（境）权利，公安机关将进一步简化公民因私事出国（境）申请手续，２００５年以前在全国大、中城市实现公民按需申领护照。即除保留部分国家工作人员仍按照组织、人事管理权限和行政隶属关系出具单位意见外，其他公民只要不具有法律、法规规定的不准出境的情形，凭本人居民身份证、户口簿即可按需要向公安机关申领出入境证件。

为加强国家工作人员因私事出国（境）的管理，落实中央关于加强党政领导干部出国（境）管理的规定，维护党纪政纪，维护国家安全和利益，我们制定了《关于加强国家工作人员因私事出国（境）管理的暂行规定》，请遵照执行。各组织、人事部门和公安机关要相互配合，切实加强对国家工作人员因私事出国（境）的管理工作。各事业单位和企业单位人事部门要参照本规定，加强对有关国家工作人员因私事出国（境）的管理工作。因工作相互推诿扯皮，管理不力，出现漏洞的，要视情节追究有关人员的责任。

中央组织部 中央金融工委

中央企业工委 公 安 部

人 事 部


二○○三年一月十四日



关于加强国家工作人员因私事出国（境）管理的暂行规定

第一条 为加强对国家工作人员因私事出国（境）管理，适应改革开放和经济发展的需要，制定本规定。

第二条 国家工作人员因私事出国（境），应按照组织、人事管理权限履行审批手续。

第三条 本规定所称国家工作人员，是指国家公务员以及参照、依照公务员管理的国家工作人员。

国有公司、企业中从事公务的人员和国家机关、国有公司、企业、事业单位委派到非国有企业单位、社会团体从事公务的人员，以国家工作人员论。

第四条 下列国家工作人员（以下称“登记备案人员”）申请因私事出国（境），须向户口所在地的公安机关出入境管理部门提交所在工作单位对申请人出国（境）的意见。

（一）各级党政机关、人大、政协、人民法院、人民检察院、人民团体、事业单位在职的县（处）级以上领导干部，离（退）休的厅（局）级以上干部；

（二）金融机构、国有企业的法人代表，县级以上金融机构领导成员及其相应职级的领导干部，国有大中型企业中层以上管理人员，国有控股、参股企业中的国有股权代表；

（三）各部门、行业中涉及国家安全及国有资产安全、行业机密的人员。

第五条 登记备案人员的基本情况由其所在工作单位负责向公安机关登记备案。登记备案的内容包括：姓名、性别、出生日期、身份证号码、户口所在地、工作单位、现任职务、主管部门等。登记备案人员工作单位、现任职务、主管部门等发生变化的，有关单位应当及时变更相应登记备案的内容。

第六条 公安机关负责本地区国家工作人员登记备案工作的业务指导和数据管理。

第七条 公安机关出入境管理部门受理公民因私事出国（境）申请时，应当核实有关单位登记备案的情况，确定是否颁发出入境证件。已登记备案的国家工作人员，如未提交所在工作单位对申请人因私事出国（境）的意见，公安机关出入境管理部门不予受理或办理。

第八条 各级组织、人事部门和公安机关在因私事出国（境）管理工作中，应建立有效的联系机制，制定责任制度和保密制度，指定专人负责。

第九条 各级组织、人事部门应对本单位已申领出入境证件的国家工作人员严格执行有关管理规定，实行因私事出国（境）报告登记制度，要求出国（境）人员在境外遵守外事纪律，未经批准不得逾期滞留。登记备案人员已申领的出入境证件，由所在单位组织、人事部门集中保管。

第十条 各级组织、人事部门因未按规定办理审批手续或登记备案手续的，公安机关违反规定办理出入境证件造成国家利益损失的，应视情节追究直接责任人和主管领导的责任，按照有关规定给予行政处分或者依法予以处罚。

第十一条 各地区、各部门可根据实际情况，制定具体实施办法，按照隶属关系，分别报送中央组织部、中央金融工委、中央企业工委、公安部、人事部备案。

第十二条 本规定由中央组织部、中央金融工委、中央企业工委、公安部、人事部负责解释。

第十三条 本规定自印发之日起执行。