离婚中贷款房产及其增值分割

商家泉


　　离婚争议和诉讼中，房产分割一般说来时双方当事人最为关心的，离婚案件中，一般来说 ，贷款房取得房屋权属证书的时间可归纳为三种情形：（1）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚前取得房屋权属证书，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（2）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，婚后取得的房屋权属登记在其一人名下，夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还；（3）婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款，夫妻以共同财产进行还贷，离婚诉讼期间尚未办理房屋权属证书。针对上述三种情况，目前处理起来存在较大争议，现就存在的问题作如下探讨。

一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割
　　贷款购房的法律构成具备如下特点：（1）特定财产权利转移而占有不转移；（2）债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权，债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
一般来讲，按揭人只要取得了房产的权属登记证书，就对按揭房产拥有了所有权，是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中，真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定，而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下，没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。
　　故，在离婚诉讼中，对于已经取得权属登记的按揭房产，即使尚未还清银行按揭贷款，也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房，其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系（如果婚后配偶一方参与共同还贷，则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务，离婚时应由权属一方给予补偿），不妨碍按揭房产的权属确定与分割。

二、贷款房产权属权属及取得时间的确定
　　目前有三种不同处理意见：
1、依照物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则，亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则，房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间，若夫妻双方在房产证下达之前缔结婚姻，房产即为夫妻共同财产。
2、在考察购买房产的实际状况时，若在夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于一方支付首付款的，房产就应认定为夫妻共同财产，但一方婚前单独支付的部分是其个人财产。
3、夫妻缔结婚姻后还贷的部分，不论是用一方的收入还贷，还是用双方的收入还贷，均应认定为夫妻的共有权益；不论房产证何时下达，均应认定房产为一方个人财产；如二人离婚，婚前购房一方只需返还与另一方夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
　　考察我国《物权法》第二十八条至第三十条，规定了不动产物权登记生效的若干例外，如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法，不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同，也办理了相应的按揭手续情形下，该买卖合同的双方主体业已明确，对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。故此，在夫妻之间，一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点，这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房，且房产权属登记在该方名下的，无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得，都应认定房产系该方的婚前个人财产。
故此，婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，因为房屋买卖合同的买卖人是夫妻一方，合同义务是由该方在婚前开始履行的，所以，合同权利应当由该方享有，并继续履行合同义务，房屋系该方的婚前个人财产。购房所负的按揭贷款债务，是形成于婚前，应当认定为购房一方的婚前个人债务。婚后双方共同支付的按揭贷款金额，实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务

三、贷款房产婚后增值部分如何处理
　　根据婚姻法及其解释，夫妻共同财产包括：1、工资、奖金；2、生产、经营的收益；3、知识产权的收益；4、继承或赠与所得财产；5、其他应当归共同所有的财产。《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第11条规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资所得的收益，属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房，不是用来投资做任何商业或赢利用途，房屋的增值应属于自然增值，就当然不属于以个人财产投资取得的收益，因此，房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产
　　同时，房产的价值受市场因素影响，既可能增值，又可能贬值。在增值的情形下，如非权属一方有权分享增值，则在房产贬值时，是否也要分担贬值损失？面对判决做出之后房屋贬值，能否允许一方另行起诉主张权益？现实中显然是不允许。故此，仅享受增值带来的权益，不承担贬值带来的损失，是不符合立法本意及公平合理原则的。
　　对此，美国有些州法院认为，因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值，为被动增值，认定为个人财产。
　　但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割，考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务，另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献（免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险），房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。
四、总结
　　据上论结，尚未还清贷款的双方购买按揭房产可以分割。而按照特别法优于普通法原则，物权法与婚姻法非为上位法与下违法关系，有矛盾的，应遵循婚姻法相关规定。故婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋，无论房产证下发时间是婚前还是婚后，均应为一人婚前财产，只能分割婚后双方共同还贷部分。又房屋增值系自然增值，不属于夫妻共同财产共同财产范畴，故不宜进行分割，但确应根据另一方所作贡献，予以适当补偿。


作者：商家泉 律师
单位：高博隆华律师事务所
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湖北省武汉市人大


武汉市城市客运出租汽车管理条例
颁布单位:武汉市人大常委会

颁布时间:19980110

实施时间:19980110

内容分类:交通运输综合规定

题注:（１９９７年１１月２０日武汉市第九届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过，１９９８年１月１０日湖北省第八届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准）

目录:

第一章 总则

第二章 资质管理

第三章 营运服务与管理

第四章 权益保障与投诉受理

第五章 法律责任

第六章 附则

正文:

第一章 总则

第一条 为了加强城市客运出租汽车管理，保护乘客、用户、驾驶员和经营者的合法权益，适应本市经济、社会发展和人民生活的需要，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市城市客运出租汽车管理适用本条例。 属本市交通运输行政主管部门管理的旅客运输不适用本条例。

第三条 本条例所称城市客运出租汽车（以下简称出租汽车），是指向乘客、用户提供出租汽车服务或租赁汽车服务的城市小型客车。出租汽车服务，是指向乘客提供运送服务，按里程和时间收费的营运活动。 租赁汽车服务，是指向用户提供不配备驾驶员的车辆，按时间或里程收费的营运活动。

第四条 市公用事业行政管理部门是本市出租汽车行业主管部门，负责本条例的组织实施；市客运出租汽车管理处（以下简称市客管处）对本市出租汽车行业实施具体监督和管理。工商、税务、公安、财政、物价、交通、规划、技术监督等部门，按照各自职责依法做好出租汽车营运的有关管理工作。 本市依法成立的出租汽车行业的社会团体，其业务活动受市出租汽车行业主管部门的指导。

第五条 本市出租汽车行业的发展，应与本市经济、社会发展整体水平相适应，与城市建设和其他公共交通行业的发展相协调，按市场需求实行总量控制。出租汽车行业发展规划和计划，由市出租汽车行业主管部门编制，报市人民政府批准后实施。

第六条 本市出租汽车行业实行统一管理。出租汽车的营运活动，应遵循合法经营、公平竞争、优质服务的原则。 出租汽车经营权可实行有偿出让、转让。具体办法由市人民政府另行制定。

第七条 出租汽车行业主管部门和有关管理部门及工作人员，应依法管理，秉公办事，文明服务。

第八条 乘客、用户、驾驶员和经营者，对侵犯其合法权益的行为，有权向出租汽车行业主管部门和其他管理部门举报、投诉。

第二章　资质管理

第九条 申请从事出租汽车营运的单位，必须具备下列条件： （一）有经营场所、符合规定的车辆和车辆停放场地； （二）有安全、机务、服务质量、治安保卫等管理人员；（三）有健全的管理制度。

第十条 申请从事出租汽车营运的个人，必须具有本市常住户口、符合规定的车辆和车辆停放场地。

第十一条 申请从事出租汽车营运的单位或个人（以下简称经营者），应向市容管处提出申请并提供有关证件和资料。 市容管处应在收到申请和有关证件、资料后15日内作出审核决定。核准的，发给许可凭证；不核准的，书面通知申请人。

第十二条 经核准从事出租汽车营运的经营者，应持市客管处核发的许可凭证，分别到有关部门办理营业执照、税务登记、车辆牌照、治安登记和服务性收费价格监审等手续。办妥手续的，由市客管处核发出租汽车营运证。服务性收费价格监审，由市物价部门委托市客管处实施。

第十三条 未取得出租汽车营运证的车辆不得用于出租汽车营运活动。非本市出租汽车不得用于起点和终点均在本市的营运活动。

第十四条 出租汽车驾驶员必须具备下列条件： （一）有本市常住户口，取得中华人民共和国机动车驾驶证２年以上； （二）有相当初中以上文化程度；（三）经市客管处出租汽车业务培训合格，取得驾驶员服务资格证。

第十五条 市客管处对出租汽车经营者和驾驶员的资质每年审验一次，审验合格的，方可继续经营；未经审验或审验不合格的，不得经营。

第十六条 出租汽车经营者更新车辆，应到市客管处、公安交通管理部门办理更新手续，并重新办理治安登记和税务登记手续。 出租汽车经营者变更工商、税务登记事项或停业、歇业，应先报市客管处审核，再按规定办理其他手续。

第三章　营运服务与管理

第十七条 出租汽车经营者应遵守下列规定： （一）按规定公布并执行物价部门核定的收费标准，使用税务部门监制的车费发票； （二）不得将出租汽车交给无驾驶员服务资格证的人员营运；（三）不得非法转让出租汽车经营权； （四）按财政、物价部门核定的项目和标准向市客管处交纳管理费； （五）不得利用出租汽车进行违法犯罪活动，发现乘客、用户、驾驶员有违法犯罪行为及时举报。

第十八条 出租汽车经营者应制定服务规范和车辆检修、安全行车、治安防范、投诉受理等制度，加强对驾驶员的管理和职业道德教育。

第十九条 出租汽车经营者应为乘客提供方便、及时、安全、文明的服务，对老、弱、病、残、孕及急需抢救的人员优先供车。 遇有抢险救灾、重大活动、主要客运集散点供车严重不足等特殊情况时，出租汽车经营者应服从市客管处的统一调配。

第二十条 出租汽车除符合公安交通管理部门对机动车辆的要求外，还应符合下列要求： （一）车身、车厢和行李厢整洁，安全防范设施完好；（二）装有＂出租＂和＂ＴＡＸＩ＂字样的顶灯和空车待租标志灯； （三）车门印有经营者名称和投诉电话号码； （四）车内装有经市技术监督部门周期检定合格的计价器。 租赁汽车不得装置计价器和顶灯。

第二十一条 出租汽车上公路从事营运的，应到交通运输行政主管部门办理《道路运输证》，并遵守有关管理规定。

第二十二条 出租汽车驾驶员在营运中应遵守下列规定：（一）文明礼貌，服务规范，遵守交通规则；（二）携带出租汽车营运证，在车内规定的位置置放驾驶员服务资格证和张贴由市物价部门监制的标价签；（三）载客不得故意绕道行驶，载客途中无正当理由不得终止服务，未经乘客允许不得另载他人；（四）使用计价器，向乘客如实出具车费发票，不得破坏计价器准确度，伪造结算数据； （五）发现乘客遗失物品，应主动交还失主或上交有关管理部门，不得据为己有。

第二十三条 出租汽车驾驶员不得拒绝运送乘客。前款所称拒绝运送乘客，是指驾驶员开启空车待租标志灯后，遇乘客在允许上、下客的路段招手，停车后不载客或在营业站、道路边待租时拒绝载客的行为。

第二十四条 出租汽车驾驶员运送乘客，经过依法收费的设施和路段所支付的费用由乘客承担。

第二十五条 机场、火车站、客运码头、长途客运汽车站和其他主要客运集散点，应设置出租汽车营业站。营业站必须向所有出租汽车开放，任何单位和个人不得垄断客运业务。进站营运的出租汽车应服从管理单位的管理。市客管处有权对营业站的管理进行指导和监督。统一规划、建设的出租汽车营业站未经市公用、规划、公安交通管理部门批准，不得擅自关闭或改变用途。

第二十六条 出租汽车驾驶员在营业站候客时，应服从站点管理人员的调配，依次排队，按序发车，不得强行拉客。

第二十七条 在城市主要道路上设置出租汽车停靠点，由市客管处根据道路条件和方便乘客的原则提出，经公安交通管理部门批准。经批准设置的停靠点应设有明显标志。

第二十八条 乘客在经批准设置的出租汽车停靠点和交通管理允许上、下客的路段，可招手示意租车。

第二十九条 用户承租租赁汽车，应向租赁汽车单位提交身份证明，并与租赁汽车单位依法签订租赁合同。租赁汽车经营者和用户均不得将租赁汽车用于出租汽车服务。

第三十条 市客管处应加强对出租汽车营运活动的监督检查。工作人员执行监督检查公务，应出示执法证件。确需在道路上实施检查的，按国家有关规定进行。市客管处发现出租汽车经营者和驾驶员有违反本条例规定行为的，有权暂扣营运证件，责令其在规定期限内到市客管处接受处理。

第三十一条 第四章　权益保障与投诉受理

第三十二条 乘客租乘出租汽车对有下列情形之一的，有权拒绝支付车费：（一）无计价器或有计价器不使用的； （二）驾驶员不出具车费发票的； （三）在起步费里程内车辆发生故障，无法完成运送服务的； （四）未经允许另载他人的。 32第三十二条　出租汽车驾驶员对有下列情形之一的乘客，有权拒绝提供服务： （一）在禁止停车的路段招手示意租车的； （二）携带易燃、易爆、毒品等违禁物品及污损车辆物品乘车的；（三）醉酒者、精神病患者在无人监护下乘车的； （四）不告知目的地或要求驾驶员作出违法行为的。

第三十三条 乘客与出租汽车驾驶员对供车、收费有争议的，可到市客管处接受调处。租乘时起至受理时止的车费由责任方承担。

第三十四条 出租汽车经营者对有下列行为之一的，有权予以拒绝：（一）收取《武汉市行政事业性收费登记簿》未列项目费用的； （二）要求提供无偿服务的； （三）非法扣缴、注销证照或强令停业的； （四）其他违法行为。

第三十五条 市客管处应建立健全投诉受理制度。对乘客、用户、驾驶员和经营者的投诉应自受理之日起１０日内调查处理完毕；情况复杂的，时间可适当延长。依法应由其他部门调查处理的，及时移送其他部门。出租汽车驾驶员违反本条例有关规定被投诉后，应在市客管处规定期限内连同车辆到市客管处接受查询；属有关出租汽车单位的驾驶员，所在单位应派人陪同。 对超过标准收费、故意绕道行驶、强行拉客等行为的投诉，市客管处查实后对投诉人给予奖励。 5第五章　法律责任

第三十六条 无出租汽车营运证从事出租汽车营运的，由市客管处暂扣车辆，并按每辆车处以２０００元以上３０００元以下罚款。

第三十七条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由市客管处责令出租汽车经营者改正，并予处罚：（一）将出租汽车交给无驾驶员服务资格证的人员营运的，处以３００元以上５００元以下罚款； （二）不按规定装置计价器的，处以１０００元罚款； （三）将租赁汽车用于出租汽车服务的，处以２０００元罚款；（四）非法转让出租汽车经营权的，按每辆车处以１００００元罚款。

第三十八条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由市客管处责令出租汽车驾驶员改正，并予处罚：（一）车身、车厢和行李厢不整洁，拒不改正的，处以５０元罚款； （二）不按规定装置空车待租标志灯、顶灯、车门未印有经营者名称或投诉电话号码的，处以２００元罚款；（三）营运中不携带出租汽车营运证、驾驶员服务资格证、不按规定在车内置放驾驶员服务资格证的，处以２００元罚款； （四）载客故意绕道行驶、未经乘客允许另载他人的，责令退还车费，并处以５０元以上２００元以下罚款；（五）无驾驶员服务资格证驾驶出租汽车营运的，处以３００元以上５００元以下罚款； （六）强行拉客、拒载乘客、无正当理由中途终止服务的，处以３００元以上５００元以下罚款；（七）不使用计价器的，处以５０元以上２００元以下罚款。

第三十九条 违反本条例第三十五条第二款规定和有本条例第三十七条（二）、（三）、（四）项、第三十八条（三）、（五）、（六）、（七）项行为３次以上的，由市客管处责令停止营运３日至１０日；情节严重造成恶劣影响的，注销出租汽车驾驶员服务资格证。停止营运期间，车辆按市客管处指定的地点停放。

第四十条 租赁汽车单位和出租汽车驾驶员不在规定场所公布收费标准或不在车内张贴标价签，不执行物价部门核定收费标准的，由市物价部门委托市客管处处以１０００元以下罚款。

第四十一条 出租汽车经营者不按规定向市客管处交纳管理费的，由市客管处责令限期交纳，并按应交管理费总额每日加收０．５％的滞纳金。

第四十二条 违反本条例其他规定的，由有关管理部门依法处罚。违反本条例，构成违反治安管理的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十三条 市公用事业行政管理部门、市客管处和其他管理部门及其工作人员有下列行为之一的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分：（一）不按规定办理出租汽车营运有关审批手续的； （二）不按规定履行监督管理职能，不文明执法的； （三）不按规定受理投诉的； （四）不按法律规定程序实施行政处罚的；（五）非法集资或摊派的； （六）滥用职权、徇私舞弊的。 市公用事业行政管理部门、市客管处和其他管理部门及其工作人员有前款所列行为，造成他人经济损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附则

第四十四条 本条例的具体应用问题，由市人民政府负责解释。

本条例自公布之日起施行，１９８７年１１月３０日武汉市人民政府发布的《武汉市客运出租汽车管理规定》同时废止。