国家环境保护总局办公厅


国家环境保护总局办公厅文件

环办〔2008〕8号


关于印发《2008年全国环境监测工作计划》的通知

各省、自治区、直辖市环境保护局（厅），新疆生产建设兵团环境保护局：
　　
　　根据年度环保工作总体部署和专项工作安排，总局制定了《2008年全国环境监测工作计划》。现印发给你们，请遵照执行。
　　
　　附件：《2008年全国环境监测工作计划》
　　
　　

二○○八年一月二十三日
　　　　

附件：



2008年全国环境监测工作计划

　　
　　2008年全国环境监测工作围绕环境管理中心工作需要，认真贯彻落实《国务院批转节能减排统计监测及考核实施方案和办法的通知》（国发〔2007〕36号文）、《国务院关于印发国家环境保护“十一五”规划的通知》（国发〔2007〕37号文）和《国家环境保护总局、国家发展和改革委员会关于印发〈核安全与放射性污染防治规划（2006-2020年）〉的通知》（环发〔2007〕186号）文件精神，全面加强污染源监测工作，基本说清重点污染源主要污染物排放状况，客观反映本辖区环境质量状况及其变化，严格环境监测报告制度，及时报送监测数据，充分发挥监测能力建设成果的效益，努力按国家环境质量标准项目开展例行监测，做好土壤调查、污染源普查、总量减排等专项监测工作，完成应急监测任务，积极开展环境监测公益性科研工作，不断完善环境监测网和监测技术体系，加强质量管理工作，大力开展环境监测技术培训工作，进一步规范监测行为，提高监测能力，努力建设先进的环境监测预警体系。
　　
　　一、全面加强污染源监督性监测工作，基本说清重点污染源污染物排放状况
　　
　　1、贯彻落实《国务院批转节能减排统计监测及考核实施方案和办法的通知》（国发〔2007〕36号文）精神，各级环保部门按照《主要污染物总量减排监测办法》的要求，认真组织开展重点企业的污染源监督性监测工作。
　　
　　2、承担国控重点污染源监督性监测的各级环境监测部门每季度末，将污染源监督性监测数据报省、自治区、直辖市环境监测部门（以下简称省站）汇总，省站审核后报中国环境监测总站（以下简称总站）。各级环境监测部门要建立完整的污染源基础信息档案，建立污染源监督性监测数据库。总站每半年编写国控重点污染源减排监测专项报告。
　　
　　3、各级环保部门要定期组织对污染源监督性监测的统一质量控制考核，并组织不定期抽查。按《主要污染物总量减排监测办法》的规定做好对自动监测仪器的比对监测工作和自动监测数据的有效性审核工作。
　　
　　4、地市级城市开展排入城镇排水系统的工业废水水质监测，编写专题监测报告，并经省站汇总后报送总站。
　　
　　5、以沿江沿河的化工企业为重点，对排放有毒有害物质的工业污染源按季度开展水质监测，以省为单位编写专题监测报告，并报送总站。
　　
　　6、坚持分级管理的原则，进一步加强建设项目竣工环保验收监测工作，继续开展验收监测管理检查和技术培训工作，为建设项目环境管理提供技术支撑。
　　
　　二、提高环境质量综合分析水平，客观反映环境质量状况
　　
　　7、各级环保部门编制并发布本辖区2007年环境状况公报和环境质量报告书。各省、自治区、直辖市和计划单列市编制的环境状况公报和环境质量报告书同时送总站。
　　
　　8、各级环保部门按季度开展环境质量分析和会商工作，按照构建和谐社会的要求，定期向社会公布环境质量状况信息。
　　
　　9、各级环境监测部门要建立健全环境监测历史数据库，组织开展环境监测数据的综合分析和评价工作，分析本辖区十年来环境形势和未来发展趋势，编写各类环境质量综合分析报告，为环境管理决策提供技术支撑。
　　
　　三、深化环境质量例行监测，省会城市和计划单列市努力按国家环境质量标准全部规定项目开展监测工作
　　
　　10、全国所有城市开展环境空气质量监测工作。地级以上城市开展空气质量日报，向总站报送年度监测数据。113个环保重点城市每日向总站报送监测数据。地级以上城市开展酸雨监测，并按月由省站向总站报送监测数据。
　　
　　11、全国所有城市开展集中式饮用水源地水质监测工作。地级以上城市每年对集中式饮用水源地至少进行一次水质全分析，编写全分析监测报告报省站，省站编写全省集中式饮用水源地水质全分析报告，并报总站。113个环保重点城市每月对饮用水源地水质进行监测，按月由省站向总站报送监测数据，总站编写《环保重点城市饮用水源地水质月报》，饮用水源地地表水监测项目为《地表水环境质量标准》中的基本项目、补充项目和特定项目中1～35项（从2008年7月份开始报送监测数据）。
　　
　　12、全国开展地表水水质监测工作。
　　
　　（1）地表水国控断面每月开展水质监测工作，监测项目为《地表水环境质量标准》中的基本项目，并由省站每月向总站报送监测数据，总站编制《地表水水质月报》。
　　
　　（2）各省开展河流区域交界断面水质监测工作，有条件的地方开展流量监测。主要河流和一级支流的省界断面的监测数据，每月由省站向总站报送。
　　
　　（3）省级环保部门要加强对国家地表水水质自动监测站的运行与维护工作，自动监测站所在的地市级环保部门要承担起托管职责，发挥自动站对地表水水质的监视和预警作用。
　　
　　（4）加强“三河三湖”、松花江、三峡水库库区及上游、黄河小浪底水库库区及上游、南水北调水源地及沿线和目标责任书考核等重点流域或区域的水质监测工作，并按要求及时向总站报送监测数据，编制专题分析报告。
　　
　　（5）继续开展三峡库区水华敏感期的监测和监视工作，并及时向总站报送监测数据。
　　
　　13、开展近岸海域国控监测点海水水质监测，每半年向总站报送监测数据。继续开展沿海地区直排入海污染源和入海河流污染物入海量监测工作。总站编制《全国近岸海域环境质量公报》。
　　
　　14、全国所有城市开展声环境质量监测工作。地级以上城市开展城市区域环境噪声和道路交通噪声监测，并由省站向总站报送监测数据；113个环保重点城市按季度由省站向总站报送功能区噪声监测数据。
　　
　　15、国家环境监测网承担沙尘暴监测任务的环境监测部门，沙尘暴监测结果须于48小时内向总站报送有关数据，提高监测的时效性，编制沙尘暴对城市环境质量影响的报告。
　　
　　16、省级环保部门开展生态环境状况监测与评价。对2007年的卫星遥感数据进行解译，解译数据和评价报告报总站。
　　
　　17、加强“城考”和“创模”在环境质量指标监测有关方面的监督检查工作，省级环保部门开展定期抽查，对虚假、瞒报监测数据的城市进行严格核查。
　　
　　四、做好各类专项环境调查监测工作，为环境管理提供技术支持
　　
　　18、加强污染源在线自动监测系统设备选用、安装和验收工作，发挥自动监测数据计算污染物排放量的作用。
　　
　　19、继续做好全国土壤污染状况调查专项监测工作，逐步建立土壤环境质量监测和评价制度。
　　
　　20、黑龙江省和内蒙古自治区环境监测部门继续做好中俄界河联合监测工作，并向总站报送水质监测结果。
　　
　　21、开展国界河流水质监测工作的基本情况调查。
　　
　　22、有条件的城市开展空气中氮氧化物、PM2.5、有机污染物等复合污染的监测研究工作，逐步建立光化学烟雾污染预警系统。做好温室气体、灰霾监测试点工作。
　　
　　23、奥运城市制定监测预案，做好奥运城市的环境监测工作。
　　
　　24、开展持久性有机污染物调查监测工作，逐步开展重点湖泊生物监测工作。
　　
　　25、探索开展农村环境监测工作，优先监测农村饮用水源地水质。
　　
　　26、从2008年1月1日起臭氧监测试点城市向社会发布臭氧监测信息，臭氧监测工作按《环境空气中臭氧监测试点工作方案》执行。
　　
　　27、开展持总局危险废物经营许可证的设施以及《规划》内危险废物处置设施的监测工作。
　　
　　五、全面开展辐射环境监测工作，提高辐射环境监测水平
　　
　　28、开展全国辐射环境质量监测。
　　
　　在全国各省会城市开展环境γ辐射空气吸收剂量率的自动监测，地级市以上城市开展陆地γ辐射空气吸收剂量率和陆地γ辐射累积吸收剂量的测量；在长江、黄河、黑龙江、珠江、辽河、海河、淮河、钱塘江八大江河，鄱阳湖、洞庭湖、太湖、青海湖、镜泊湖五大重点湖泊以及大型水库，近岸海域组成70个水体监测点，监测总α、总β、U、Th、226Ra、40K、90Sr、137Cs等八项指标；在全国主要城市进行土壤监测，监测U、Th、226Ra、40K、90Sr、137Cs等核素含量。省级环保部门组织省级辐射监测部门实施辐射环境监测，及时将监测数据报送国家环保总局辐射环境监测技术中心。国家环保总局辐射环境监测技术中心每季度编写监测季报，报总局核安全司。
　　
　　29、加强重点监管的核与辐射设施监督监测。
　　
　　实施核电厂周围的辐射环境监测，对重要的民用研究反应堆、铀矿勘探、铀矿开采和冶炼，核燃料的纯化、转化、浓缩，核燃料元件的制造等核设施周围进行监督监测；加强省市核技术利用项目中的Ⅰ类放射源、Ⅰ类射线装置、甲级实验室的监督监测；加强全国31座城市放射性废物库和2座放射性废物处置场周围的辐射环境监测。
　　
　　国家环境突发事件核与辐射应急监测项目实施地的北京、四川、甘肃、浙江省要配合做好落实工作，保证对重要核设施监测监管的顺利实施。
　　
　　六、认真完成环境突发事件应急监测任务，为政府处理事件提供监测数据
　　
　　30、各级环保部门要增强应急监测意识，加强应急监测工作的组织领导。要根据本地环境污染的特点，制定有针对性的环境应急监测预案；发生污染事故时，必须在第一时间赶赴现场，立即组织开展应急监测工作并按规定上报监测数据。
　　
　　31、根据自动监测和常规监测数据的异常变化，开展预警监测工作。
　　
　　32、实施好国家环境突发事件应急监测项目，加强应急监测能力建设，配备必要的应急监测仪器和个人安全防护设备；各级环境监测部门要加强应急监测技术培训，开展应急监测演练，保证完成应急监测任务。
　　
　　七、建设先进的环境监测预警体系，推进环境保护历史性转变
　　
　　33、召开全国环境监测工作会议，贯彻落实《先进的环境监测预警体系建设纲要》，推动环境监测工作适应环境保护历史性转变。
　　
　　34、调整和完善国家环境监测网，大力推进环境质量监测能力建设，提高自动监测水平。健全省级和地市级环境监测网。加强环境监测业务信息化工作。
　　
　　35、继续实施中央财政环保专项资金用于环境监测能力建设补助项目，地市级环境监测部门认真编制项目的可行性报告，并积极争取地方财政资金配套支持，加强监测能力建设。
　　
　　36、实施全国污染源监督性监测能力建设项目。
　　
　　37、加强监测科研工作，完善监测技术体系，按照“工作问题化、问题项目化、项目科研化、科研成果化、成果应用化”的监测科研工作思路，开展环境监测科研工作。加强联合，整合资源，争取建设国家环境监测重点实验室。完善国家环境样品库，建设环境标准样品/质控样品储备库。
　　
　　38、大力开展监测技术培训与业务交流。
　　
　　（1）继续开展地市级环境监测站长培训。
　　
　　（2）结合监测能力建设项目配备的先进仪器设备，大力开展仪器操作培训，开展环境标准、监测规范、分析方法、质量评价的技术培训与业务交流，不断提高从业人员的监测技术水平。
　　
　　（3）加强对外交流与合作，扩大国内外环境监测交流与合作，做好东亚酸雨网、中日韩沙尘暴合作监测、西北太平洋行动计划等合作项目。
　　
　　39、强化环境监测质量管理，确保监测数据的科学、准确、及时。
　　
　　（1）继续完善环境监测质量体系和质量监督机制，各省站要加大对辖区内地市级环境监测部门的质量管理力度，开展环境监测质量考核、比对和抽查工作，全面加强环境监测质量管理，年底向总站报送环境监测质量管理工作报告。
　　
　　（2）加大环境监测专用仪器适用性检测工作力度，扩大检测和复检的仪器种类和范围。
　　
　　40、加强监测系统行风建设与人才队伍建设，促进环境监测事业又好又快发展。
　　
　　（1）认真贯彻党的十七大精神，不断加强监测系统思想政治工作与行风建设。发扬环境监测系统的优良传统，树立诚信监测政绩观，加强职业道德建设，树立科学、公正、廉洁、高效的监测队伍形象。
　　
　　（2）加强环境监测人才培养和队伍建设，努力建成人员数量、素质上基本适应先进的环境监测预警体系建设与实际监测工作需要的专业化监测人才队伍。
尚未取得产权的商品房转卖中买受人的物权保护
肖敏
前言
一、研究的动机与目的
未取得产权证的商品房连环买卖纠纷在司法实践中为数不少，这类案件案情并不复杂，但在司法实践中却产生了极大的困惑：多数意见认为，从法律逻辑上推演，买受人只能获得债权救济，而不能享有物权的保护。但是，从生活常理来论，似应给予买受人以物权保护，否则有违公平，有悖诚信。法律的生命源于生活，如果法律人与普通市民各说各话，将减损法律的权威，有损法律人的社会评价，也不利于培育民众对法律的信仰。由于这类案件在法律适用上尚无明确、具体的条文能对号入座，所以，对其进行法理梳理并探求妥当的处理办法具有极大的现实意义。
二、研究的范围
在开始本文的分析之前，需要强调：为使讨论更有针对性，避免范围过于宽广，1.本文只针对商品房进行分析，不涉及回迁房、小产权房、农村住房、公房、政策性住房等，有关这些房屋的连环买卖问题，笔者将在其他文章中另行分析；2.本文只针对出卖人已合法购买并合法占有的商品房进行分析，不涉及出卖人违法购买房屋或者出卖人前手尚未依法向出卖人交付房屋的情形；3.本文的讨论限于已登记在出卖人前手的名下的房屋（包括初始登记），对于出卖人前手尚未取得所有权的房屋未列入讨论的范围；4.本文假定买受人不存在违约的情形，出卖人除擅自转卖及不同意协助买受人过户之外也没有其他违约情形，如果存在这些情形，则可能产生其他法律问题，这些问题不列入本文讨论的范围；5.本文也不涉及出卖人“一房数卖”、善意取得等问题，对于这些问题，已有大量文章进行了充分的讨论，本文不打算拾人牙慧。
二、本文的研究进路
本文首先认为，之所以会出现法律人的思维与生活常理相悖的奇怪现象，其实是因为上述持“买受人只能获得债权救济，而不能享有物权的保护” 的人机械地理解了法律。接着，本文从请求权转让的独特视角及判决的可执行性、不损害各方利益的角度论述了给予买受人物权保护的正当性与妥当性，以实现法律效果与社会效果相统一。同时，本文也适当兼顾了出卖人前手的正当权利，衡平了各方利益，并考虑了国家的房地产调控政策，避免司法权与行政权打架。最后，本文提出了制定司法解释的建议，并斗胆设计了供参考的司法解释条文，以使理论的探讨能有益于解决实际问题。
法理梳理
现抽取这类案件在司法实践中比较典型的几个问题进行分析。
一、出卖人将其未取得产权的房屋出卖给买受人的合同是否有效
（一）观点争鸣
这类案件中，经常会出现出卖人在未取得产权证，也未征得其前手----现有产权人（以下简称“前手”）同意的情况下，将其合法占有的商品房转卖给他人，而出卖人的前手又不予追认的情况。有关出卖人与买受人之间房屋买卖合同效力的问题，司法实践中存在以下不同意见：
第一种观点认为，根据《房地产管理法》第三十七条的规定，未依法登记取得权属证书的房屋不得转让，出卖人出卖房屋时如未取得产权，则该房屋买卖合同无效。
第二种观点认为，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。上述房屋买卖合同属于效力待定合同，如出卖人的前手不同意或事后不追认，则该合同无效或不生效。该观点进一步认为，判决合同无效或不生效后，买受人可基于缔约过失责任向出卖人要求损害赔偿。
第三种观点认为，该房屋买卖合同基于双方当事人的自愿，并不违反法律、法规，在不损害国家、社会、及第三人利益的情况下，即使前手不同意或事后不追认，该合同依然有效。
（二）法理分析
本文同意第三种观点，以下针对上述三种观点进行分析论证。
1.第一种观点是错误的
第一种观点在司法实践中曾非常流行，但由于依据该观点作出的判决经常会造成不公平，已经逐渐被司法实践抛弃。这个观点错误的理由大致在于：1.《房地产管理法》第三十七条属于管理性规范，而非效力性规范，不影响合同的效力 ；2.出卖房屋时无产权证只会导致合同的履行遇到障碍，但不会影响合同的效力；3.从该法后面的第四十四、四十五条的规定来看，该法也没打算否定这类合同的效力 。
鉴于现在持这种观点的人已不多，本文对该观点的错误之处不展开详细论述。
2.第二种观点也是不正确的
第二种观点具有比较大的迷惑性，但是，该观点错误地理解了《合同法》第五十一条。
首先，必须澄清的一个问题是，不具有所有权并不等于无处分权。《合同法》第一百三十二条第一款 及《物权法》第一百八十条 就旗帜鲜明对这两个概念作了区分，《合同法》第五十一条规定的也只是“处分他人财产”，而不是“处分他人所有的财产”。出卖人从其前手处合法购买并合法占有房屋后，对于该房屋就具有了期待权，对该房屋具有财产性权利；而前手则附有依法协助出卖人过户的义务，无权期待收回房屋或转卖他人（尤其是在出卖人与其前手依法进行了预告登记的情况下）。就出卖人来说，对于现在已交付给自己的，将来也必然属于自己的房屋（只要出卖人不进行其他处分），当然有处分的权利。
其次，现实生活中，出卖人购买房屋时经常需要做按揭贷款，这时，前手一般会书面认可出卖人为所有权人，至少会书面认可出卖人的抵押人地位。虽然根据《物权法》第十四条的规定，由于房屋并未登记在出卖人名下，出卖人并不具有真正意义的所有权。但根据《物权法》第十六、第十七条的规定，产权登记簿对所有权只具有推定效力，并无绝对效力 ，故前手交付房屋并书面认可出卖人为所有人的行为应当在前手与出卖人之间发生对内的效力，只是因未经登记公示而不得对抗外部第三人而已 。这类案件中一般也没有需要对抗的外部第三人。再说，前手书面认可了出卖人抵押人的地位，而抵押权的设立针对的是抵押物的交换价值，所以，我们至少可以认为前手已认可了出卖人的处分权。
第三，《合同法》第五十一条对无权处分合同的效力问题规定得不甚清晰，故学界存在各种不同的解读，虽早有青年学者提出“合同有效说” ，也有学者认为以债权形式主义的物权变动模式为前提，惟有将无权处分行为认定为生效行为，方可既获得形式上的正当性，又获取实质上的正当性 ，但以往的通说基于对该条文的反对解释，认为无权处分合同“效力待定” 。《物权法》出台后，我们结合《物权法》第十五条再来理解无权处分合同的效力问题，便会发现以往的通说并不准确。《物权法》第十五条明确规定欲引起物权变动的负担行为与发生物权变动的法律效力是两个不同的法律事实。所以，在这类案件中，即便认为出卖人无权处分，无权处分只能导致物权变动不发生效力，但不影响负担行为的效力。负担行为是指发生债务关系的法律行为，合同行为是典型的负担行为。至于如何处理物权变动不发生效力的问题，下文将会专门论述。而通说所采用的反对解释违反了形式逻辑的规则，因为该条规定的构成要件与法律效果的内涵并非包含关系、外延也并非完全重叠 。且通说易被不诚信的一方所利用，当合同的履行于己有利时，便促成合同生效；于己不利时，则阻止合同生效，极易诱发道德风险。
而且，如果依据该条认定在出卖人没有标的物的所有权且未经所有权人同意或所有权人事后不予追认的情况下的买卖合同无效，那现代社会中所有的有关期权方面的交易都是无效的，而这种交易或贸易在市场经济中是普遍存在的，也是市场流通的必然要求，这将极大地影响交易的安全。
此外，第二种观点认为应判决合同无效或不生效，让买受人另行起诉出卖人承担缔约过失责任，赔偿损失。这种观点不但在法律上站不住脚，还会产生极差的社会效果。一般来说，守信的买受人依据缔约过失责任获得的救济都远不如履行合同获得的利益。而且，由于买受人已合法占有房屋，判决无效的后果必然会导致要求买受人腾房的事件，这样就极易引发社会不稳定因素。而且，让买受人另行起诉要求出卖人要求损害赔偿也将极大地浪费司法资源。
3.从请求权转让的独特视角论证合同有效性
在论证出卖人与买受人之间房屋买卖合同的有效性之前，我们先分析一下出卖人与其前手之间合同的相关权利。基于房屋买卖合同，出卖人对其前手有两项基本请求权，第一项为请求其前手交付房屋的权利；第二项为请求其前手协助办理过户手续的权利。根据《合同法》第六十条之规定 ，第二项权利属于法定的请求权。而且，最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，该请求权具有物权性质 。现前手已将房屋交付给出卖人，出卖人已合法占有该房屋，故，出卖人对该房屋拥有了占有权以及要求其前手协助过户的请求权。
根据出卖人与买受人某之间的买卖合同，出卖人应当将自己对该房屋的权利转让给买受人，即将其占有权及请求其前手过户的权利转让给买受人。出卖人将该两项权利转让给买受人是双方自愿行为，也不违法法律、行政法规规定，在不损害国家、社会、他人利益的情况下，应当确认有效。
4.如何理解物权变动不发生效力的问题
前面提到，由于房屋不在出卖人名下，出卖人的负担行为有效，但物权变动不发生效力。那物权效力不发生效力又当作何理解呢？这是否意味着出卖人不能将房屋过户至买受人名下呢？答案是否定的。这里所说的物权变动不发生效力是指，出卖人不能越过自己而直接将房屋从其前手名下过户至买受人名下。但实际上，这种现象根本不可能发生，因为，在这种情况下，房产登记部门不可能将房屋越过出卖人过户至买受人名下。所以，欲使物权变动发生效力，就得先完成房屋从出卖人的前手过户至出卖人名下这一步骤。如何实现这一步骤，下文将会述及。
二、出卖人将已抵押给银行的房屋转卖的行为是否有效
大多数情况下，出卖人转卖的房屋都已抵押给银行。一个很奇怪的现象是，在基层法院及银行系统中，持在抵押期间，未经银行同意，出卖人将房屋转让的行为无效的观点的人特别多。这是一种明显错误的观点，笔者本不打算提及，但由于其相当流行，为纠正这种以讹传讹的现象，本文不得不就此问题做一简要论述。
上述错误观点的依据一是《担保法》第四十九条第一款 ；二是抵押合同中的约定。本文认为，这两个依据都不得作为认定出卖人转卖行为无效的理由。
针对第一个依据，本文认为，首先，《担保法》第四十九条第一款并未规定出卖人未经抵押权人同意转让抵押物的行为无效，该条款只是要求通知抵押权人，而通知的时间、方式并无限制。我们认为，诉讼通知也应当认定是通知的一种，所以该条规定要求通知抵押权人的条件极易满足，形同虚设；其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条明确规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或告知受让人的，如抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭”；第三，《物权法》第一百九十一条也有同样的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。可见，只要买受人同意代出卖人清偿债务，就可以消灭抵押权，这对银行并无不利，我们不应当否认出卖人转卖行为的效力。
第二个依据也不成立。出卖人与买受人间合同的效力只能由法律来评价，不能由出卖人与银行之间的约定来决定，出卖人违反约定，只会涉及出卖人承担违约责任的问题，不会影响出卖人与买受人之间合同的效力问题，具体论述可参见本文针对下一焦点问题的阐述。
三、如果出卖人与前手有不得转让的约定，出卖人转卖的行为是否有效
实践中，出卖人与其前手的房屋买卖合同中有时会出现诸如“买方在全部房款付清前，不得转卖”、“未经卖方同意，买方不得将房屋转售他人”之类的约定。出卖人在与其前手有这类约定的情况下，未经其前手同意而转卖房屋，其前手主张出卖人转卖行为无效的，人民法院是否应当支持？
有观点认为，即使同意上述有关合同有效性的论证，但根据《合同法》第七十九条的规定 ，出卖人擅自将其权利转让给买受人的行为也应当认定无效。
本文认为，这种观点也是无法成立的，理由为：第一，认定合同效力只能依据《合同法》第五十二条，而《合同法》第七十九条显然不属于《合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定；第二，如前所述，合同的效力之有无只能由法律来评价，而不能由约定来决定。出卖人违反其与前手的上述约定，只能导致出卖人对其前手承担违约责任，但不能影响出卖人将其权利转让给买受人的合同的效力问题。至于出卖人需承担的违约责任的具体内容是什么，则要视案件的具体情况而论；第三，如前所述，最高人民法院民一庭倾向性意见认为，请求前手协助过户的权利具有物权性质，可见，出卖人擅自转卖的行为不属于《合同法》第七十九条约束的债权转让范畴；第四，实践中，出卖人的前手一般都会知道买受人购买房屋并入住房屋的事实。对此事实，前手一般都默认，只是在买受人起诉要求其与出卖人协助办理过户手续时才因房价上涨而以出卖人擅自转卖为由提出抗辩，试图将房屋收回，对于前手这种因利而变的行为，不应当鼓励。
当然，如出卖人与其前手存在诸如“买方擅自转卖的，卖方有权收回房屋”之类的约定，则可能产生前手解除其与出卖人的合同的问题，使买受人丧失物权的保护，但这与买受人与出卖人合同的效力问题不是一回事。
四、买受人是否有权替出卖人清偿未付房款及银行贷款
实践中，买受人为实现将房屋过户至自己名下的目的，常常愿意替出卖人清偿出卖人欠前手的购房款及相应的违约金（如有的话），并代出卖人清偿银行贷款本息。而出卖人的前手常常会因房价上涨而不接受买受人的代为清偿，银行有时也会因为担心引起不必要的麻烦而不同意买受人代为清偿。
如前所述，只要买受人愿意代出卖人清偿银行债务，既作为债权人又作为抵押权人的银行应当受领。举重以明轻，仅作为债权人的前手当然更无权拒绝买受人代为偿还出卖人拖欠的债务，因为这并不损害前手的利益。
当然，买受人有权对其代为清偿的债务向出卖人追偿或者与其对出卖人的债务进行抵消。
五、买受人要求出卖人及其前手协助过户是否适用诉讼时效的规定
针对这一问题，前述的最高人民法院民一庭的倾向性意见认为，要求协助办理过户手续的请求权具有物权性质，故不适用诉讼时效的规定。