对《民通意见》第118条废止的理解

邱胜奎


最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第118条，是有关承租人优先购买权的保护的规定。原文如下：“118.出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效｡”

根据这一规定，我们可以得出两种结论：

1、当承租人向人民法院主张优先购买权的情况下，人民法院应当认定房屋买卖合同无效。

2、当承租人不向人民法院主张优先购买权的情况下，房屋买卖合同应当有效。

那么也就是说，这样的合同属于效力待定的合同，类似这样的规定，在法律条款上很多，诸如限制民事行为能力人所签定的超过其智力水平的合同、无权处分他人财产的合同、未取得预售许可证的商品房买卖合同、未取得房地产开发资格而签定的房地产开发合同等等。

这在《合同法》及《物权法》没有颁布之前，不会产生争议，而当我们把这一条款与《合同法》及《物权法》的规定对比之后，会发现产生了极大的矛盾。

先来看看《合同法》的规定：“第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，很显然，这一规定并未涉及合同效力的问题。《合同法》有关合同无效的规定如下：“第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

当我们试图通过《合同法》第52条的规定来证明侵犯承租人优先购买权的房屋买卖合同无效的时候，会发现十分的牵强。唯一可能无效的情况就是：当购买人明知或应知房屋存在租赁关系且房屋所有人未就房屋买卖通知承租人时，可以依据第（二）项，恶意串通，来确认合同无效。也就是说，在没有其他无效情形的情况下，在《合同法》的框架内，已经不认为此类合同属于无效合同，甚至也不属于效力待定合同，而应属于有效合同。

再来看看《物权法》的规定：“第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”。据此，当出租人将房屋卖给第三人，并办理过户登记手续后，第三人已经享有了房屋的所有权。在此情况下，如果承租人根据《民通意见》第118条的规定，要求确认合同无效。该如何处理？是法院确认合同无效，然后撤消房屋过户登记手续吗？

在此情况下，法院可以适用“善意取得”理论来解决房屋所有权归属的问题，但是也存在一个问题，善意取得的适用前提应当是无权处分，出租人对自己房屋的处分并非无权处分。

鉴于上述冲突，《最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（法释〔2008〕15号）废止了“民通意见”第118条，今后在遇此类案件时，当适用合同法的规定，确认合同有效，对于承租人因此而遭受的损失，由出租人承担。

2010．8．7
山西省太原市人大常委会


太原市动物和动物产品检疫条例（修改）


　　　　　　太原市人民代表大会常务委员会关于修改《太原市动物和动物产品检疫条例》的决定
　　（二００五年六月二十三日太原市第十一届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过
　　二００五年七月二十九日山西省第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准）


　　太原市第十一届人民代表大会常务委员会第二十七次会议决定对《太原市动物和动物产品检疫条例》作如下修改：
　　一、第二条第二款修改为：“本条例所称动物产品，是指动物的生皮、原毛、精液、胚胎、种蛋、食用蛋、乳以及未经加工熟制的肉类、脂、脏器、血液、绒、骨、角、
头、蹄等。”
　　二、第四条第一款修改为：“市人民政府畜牧兽医行政管理部门负责统一管理全市的动物和动物产品检疫工作。县（市、区）人民政府畜牧兽医行政管理部门负责管理本行政区域内的动物和动物产品检疫工作。
　　三、将第五条、第七条、第十三条、第十五条、第二十二条中的“动物检疫机构”，第三十四条中的“动物检疫机构和动物防疫监督机构”，第三十五条中的“动物检疫、动物防疫监督机构”，统一修改为“动物防疫监督机构”。
　　四、第五条第二款修改为：“县级以上畜牧兽医行政管理部门应当加强动物检疫员、动物防疫监督员的培训、考核和管理，动物检疫员、动物防疫监督员应当具有相应的专业技术，取得相应的资格证书后，方可上岗实施检疫和监督检查。
　　五、第八条增加一款作为第二款，即“种畜禽场、奶牛场须按规定进行疫病监测，其生产的胚胎、精液、种蛋、食用蛋、乳应当符合国家规定的健康合格标准。”
　　六、删除第十一条。
　　七、增加一条作为第十八条：“进入市场的动物产品应当符合下列条件：
　　（一）经产地的县级以上动物防疫监督机构检疫合格；
　　（二）屠宰加工企业须是县级以上的定点屠宰厂；
　　（三）经本市动物防疫监督机构抽检合格；
　　（四）动物产品的运输车辆须采用封闭式冷藏车或保温车。
　　违反前款规定，由动物防疫监督机构对其动物产品封存、留验，合格的补办有关手续，不合格的进行无害化处理。”
　　八、第二十五条修改为：“动物养殖场、屠宰厂、肉类联合加工厂、定点屠宰厂（场、点）、养殖种用、乳用动物以及动物产品加工、仓储、经营的单位和个人，从事动物和动物产品生产经营活动，必须符合国家规定的动物防疫条件，并取得县级以上畜牧兽医行政管理部门核发的动物防疫合格证，接受动物防疫监督机构的监督检查。”
　　九、第三十条修改为：“违反本条例第二十五条规定，从事动物饲养、经营和动物产品生产、经营活动的，由动物防疫监督机构给予警告，责令改正；拒不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。”
　　此外，根据本决定对部分条文的文字作相应的修改并对条文顺序作相应调整。
　　本决定自公布之日起执行。
　　《太原市动物和动物产品检疫条例》根据本决定作相应修改，重新公布。

　　　　　　　太原市动物和动物产品检疫条例（修改）
　　（１９９３年１０月２９日太原市第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过
　　１９９４年５月１３日山西省第八届人民代表大会常务委员会第九次会议批准
　　根据１９９８年５月２９日山西省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议批准的１９９８年４月９日太原市第十届人民代表大会常务委员会第九次会议《关于修改〈太原市动物和动物产品检疫条例〉的决定》第一次修正
　　根据２００５年７月２９日山西省第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准的２００５年６月２３日太原市第十一届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过的《太原市人民代表大会常务委员会关于修改〈太原市动物和动物产品检疫条例〉的决定》第二次修正）

　　　　　　　　　太原市人民代表大会常务委员会公告
　　《太原市人民代表大会常务委员会关于修改〈太原市动物和动物产品检疫条例〉的决定》已由山西省第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议于２００５年７月２９日批准，现予公布，自公布之日起施行。
　　　　　　　　　　　　　太原市人民代表大会常务委员会
　　　　　　　　　　　　　　２００５年８月１日


　　　　　　　　　　　　第一章　总则
　　第一条　为了加强动物和动物产品检疫和监督管理工作，保护人民身体健康，促进养殖业的发展，根据《中华人民共和国动物防疫法》和有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
　　第二条　本条例所称动物，是指家畜家禽和人工饲养、合法捕获的其他动物。本条例所称动物产品，是指动物的生皮、原毛、精液、胚胎、种蛋、食用蛋、乳以及未经加工熟制的肉类、脂、脏器、血液、绒、骨、角、头、蹄等。
　　第三条　凡在本市行政区域内从事动物和动物产品经营活动的单位和个人，都必须遵守本条例。
　　第四条　市人民政府畜牧兽医行政管理部门负责统一管理全市的动物和动物产品检疫工作。县（市、区）人民政府畜牧兽医行政管理部门负责管理本行政区域内的动物和动物产品检疫工作。
　　商品流通、工商、卫生、技术监督行政管理部门和公安、交通、铁路、民航等有关部门，按照各自的职责，对动物和动物产品的检疫监督工作予以配合。
　　第五条　市、县（市、区）动物防疫监督机构按照国家标准和国务院畜牧兽医行政管理部门规定的行业标准、检疫管理办法和检疫对象，依法对动物和动物产品实施检疫；动物防疫监督机构依法对动物和动物产品检疫实施监督检查。
　　县级以上畜牧兽医行政管理部门应当加强动物检疫员、动物防疫监督员的培训、考核和管理，动物检疫员、动物防疫监督员应当具有相应的专业技术，取得相应的资格证书后，方可上岗实施检疫和监督检查。
　　　　　　　　　　　　　第二章　产地检疫
　　第六条　动物和动物产品必须经过检疫并取得检疫合格证明，方可出售。
　　第七条　在县境内流通供屠宰食用的动物和动物产品，出售前由乡镇畜牧兽医站实施检疫；医用、种用、乳用、役用动物和运出县境的动物和动物产品，出售、启用前由县级以上动物防疫监督机构实施检疫。
　　医用、种用、乳用、役用动物在出售前七至十天内，其他动物和动物产品在出售前三天内，由货主向当地动物防疫监督机构或乡镇畜牧兽医站报检，动物防疫监督机构或乡镇畜牧兽医站接到报检后应在两天内派员实施检疫。
　　第八条　检疫人员实施产地检疫，对供屠宰食用的动物只作临床健康检查；对医用、种用、乳用、役用动物除作临床健康检查外，须按国家规定进行实验室检查；对动物产品按不同类别实施普遍检疫或抽检。
　　种畜禽场、奶牛场须按规定进行疫病监测，其生产的胚胎、精液、种蛋、食用蛋、乳应当符合国家规定的健康合格标准。
　　动物检疫证明的有效期为七天以内；动物产品检疫证明的有效期最长不得超过三十天，上市鲜肉检疫证明的有效期为一天。
　　　　　　　　　　　第三章　屠宰检疫
　　第九条　本市对生猪等动物实行定点屠宰，集中检疫。除农村地区个人自宰自食外，凡从事屠宰生猪等动物活动，必须在市、县（市、区）人民政府批准的定点屠宰厂（场）进行。
　　第十条　被屠宰的动物必须有产地检疫证明或运输检疫证明，并由检疫人员按规程进行宰前检疫和宰后检疫，胴体及分割肉品须加盖或配带验讫标志，并出具检疫证明。对检疫不合格的动物，不得进行屠宰，并按规定处理。对检疫不合格的肉类、头、蹄、内脏等，在检疫人员监督下，由货主就地进行无害化处理。
　　　　　　　　　　　　第四章　运输检疫
　　第十一条　经公路、铁路、航空运输的动物和动物产品必须按规定实施检疫。
　　运输检疫的主要任务是验证、查物。对检疫证明有效并符合动物防疫规定的，准予放行。对无检疫证明，检疫证明无效或不符合动物防疫规定的，分别采取补检、重检、封存、留
检、扣押、销毁等措施。
　　第十二条　经公路运出县境的动物和动物产品，运输单位或运输户须凭县级以上动物防疫监督机构签发的运输检疫证明，方可承运。
　　经铁路、航空运输的动物和动物产品，运输部门须凭太原市动物防疫监督机构签发的运输检疫证明，方可办理承运。
　　经公路、铁路、航空运输调进本市的动物和动物产品，货主或运输部门须在到达站（点）十二小时内通知动物防疫监督机构到现场查验。未经查验合格，不得进入市场。
　　第十三条　运输途中，不准宰杀、出售有病动物和病死动物，不准抛弃死动物、污物和腐败变质的动物产品。有病动物、死动物、污物和腐败变质的动物产品须在动物防疫监督机构指定的地点卸下，按规定作无害化处理，处理费用由货主承担。
　　第十四条　长途运输动物和动物产品的车辆、机舱及饲养用具、装载用具必须进行清扫、洗刷，并由动物防疫监督机构或其委托单位实施消毒，出具消毒证明，消毒费用由货主承担。
　　在本市区域内使用非冷藏车运送肉类，车辆必须清洗、消毒，并采取清洁无毒的包装。
　　　　　　　　　　　　第五章　市场检疫
　　第十五条　动物交易市场应按动物不同种类分设场地，四周设有围障，粪便、污物应集中堆放，由市场主办单位清扫、消毒和作无害化处理。
　　第十六条　凡进入集贸市场出售的动物和动物产品，货主须持有产地检疫证明或运输检疫证明，方可出售。
　　第十七条　上市出售的肉类，须持有效期内检疫证明，胴体须盖有验讫印章，白条鸡、分割肉等须有明显的验讫标志。发现患有传染病、寄生虫病及其他染疫有害肉类，一律由动物防疫监督机构没收，作无害化处理。
　　第十八条　进入市场的动物产品应当符合下列条件：
　　（一）经产地的县级以上动物防疫监督机构检疫合格；
　　（二）屠宰加工企业须是县级以上的定点屠宰厂；
　　（三）经本市动物防疫监督机构抽检合格；
　　（四）动物产品的运输车辆须采用封闭式冷藏车或保温车。
　　违反前款规定，由动物防疫监督机构对其动物产品封存、留验，合格的补办有关手续，不合格的进行无害化处理。
　　第十九条　集贸市场动物和动物产品经营者应主动配合检疫、监督检查。
　　　　　　　　　　　第六章　监督管理
　　第二十条　任何单位和个人，禁止经营下列动物和动物产品：
　　（一）封锁疫区内与所发生动物疫病有关的；
　　（二）疫区内易感染的；
　　（三）依法应当检疫而未经检疫或者检疫不合格的；
　　（四）染疫的；
　　（五）病死、毒死或者死因不明的；
　　（六）其他不符合国家有关动物防疫规定的。
　　第二十一条　动物检疫员、动物防疫监督员可根据工作需要，按规定进行采样、取证、查阅有关资料、证件等；发现问题有权采取封存、留验、扣押、销毁和责令追回违禁动物和动物产品及有关物品等措施，有关单位和个人必须主动配合，提供方便，不得拒绝、阻挠。
　　检疫员、监督员执行检疫和监督检查任务时，应着装整齐。佩戴标志，出示证件，按照监督程序和检疫操作规程办理。
　　第二十二条　动物防疫监督机构实施动物和动物产品检疫，按国家规定标准收取检疫费；对有检疫证明并符合规定的，不得重复收费；对未经检疫或检疫证明不符合规定进行补检或重检时，可加收一至二倍检疫费。
　　第二十三条　屠宰厂、肉类联合加工厂，应具有与屠宰量相适应的卫检机构和检验条件，并接受当地动物防疫监督机构监督检查。
　　第二十四条　冷库贮存动物产品，入库须有检疫证明、验收登记手续完备，在有效库温范围内，存放时间不得超过国家规定的时限。
　　第二十五条　动物养殖场、屠宰厂、肉类联合加工厂、定点屠宰厂（场、点）、养殖种用、乳用动物以及动物产品加工、仓储、经营的单位和个人，从事动物和动物产品生产经营活动，必须符合国家规定的动物防疫条件，并取得县级以上畜牧兽医行政管理部门核发的动物防疫合格证，接受动物防疫监督机构的监督检查。
　　　　　　　　　　　第七章　奖励与处罚
　　第二十六条　对执行本条例成绩显著的单位和个人，由县级以上人民政府给予奖励。对检举、制止违反本条例行为的有功人员，由农牧行政主管部门给予奖励。
　　第二十七条　违反本条例规定，经营依法应当检疫而没有检疫证明的动物和动物产品的，由动物防疫监督机构责令停止经营，没收违法所得；对未售出的动物和动物产品，依法补检，并依照本条例第十条、第十八条规定办理。
　　第二十八条　违反本条例第十一条、第十二条规定，不执行凭检疫证明运输动物和动物产品的，由动物防疫监督机构给予警告，责令改正；情节严重的，可以对托运人和承运人分别处以运输费用三倍以下的罚款。
　　第二十九条　违反本条例第二十条规定，经营禁止经营的动物和动物产品的，由动物防疫监督机构责令停止经营，立即采取有效措施收回已售出的动物和动物产品，没收违法所得和未售出的动物和动物产品；情节严重的，可以并处违法所得五倍以下的罚款。
　　第三十条　违反本条例第二十五条规定，从事动物饲养、经营和动物产品生产、经营活动的，由动物防疫监督机构给予警告，责令改正；拒不改正的，处以一万元以上三万元以下的罚款。
　　第三十一条　转让、涂改、伪造检疫证明的，由动物防疫监督机构没收违法所得，收缴检疫证明；转让、涂改检疫证明的，并处二千元以上五千元以下的罚款，违法所得超过五千元的，并处违法所得—倍以上三倍以下的罚款；伪造检疫证明的，并处一万元以上三万元以下的罚款，违法所得超过三万元的，并处违
法所得一倍以上三倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十二条　违反本条例规定，逃避检疫，引起重大动物疫情，致使养殖业生产遭受重大损失或者严重危害人体健康的，依法追究刑事责任。
　　第三十三条　当事人对行政处罚决定不服的，依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
　　第三十四条　阻碍动物防疫监督机构工作人员依法执行职务，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
　　第三十五条　动物防疫监督机构工作人员应忠于职守，秉公执法。对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、隐瞒和延误疫情报告、伪造检疫结果的，由其主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　　　　　　　　　　　第八章　附则
　　第三十六条　军马、军犬、军鸽由军队自行检疫。
　　第三十七条　进出境动物和动物产品的检疫，依照中华人民共和国进出境动植物检疫法》的规定执行。
　　第三十八条　本条例经山西省人民代表大会常务委员会批准后公布施行。