上海市新建外销商品房先租后售的试行办法
上海市房地产交易中心
上海市新建外销商品房先租后售的试行办法
上海市房地产交易中心
为进一步搞活房屋租赁市场，加快新建外销商品房的流通，促进房地产市场的健康发展，现就新建外销商品房先租后售管理提出以下试行办法：
一、商品房先租后售是指房地产开发经营企业投资建造的商品房在竣工交付，并按规定办理初始登记、取得《房地产权证》后，采取先出租给承租人使用，而后根据合同约定再出售给该承租人的一种促销行为。外销商品房先租后售应严格按照本办法办理。
二、房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售应具备以下条件：
1．已经初始登记并取得房地产权证书；
2．已与物业管理企业订立物业管理服务合同并已实施管理；
三、房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售，在出租时应先与承租人签订房屋租赁合同。该租赁合同除应具备《城市房屋租赁管理办法》规定的条款内容外，还应明确双方当事人租后出售该房屋的有关权利、义务。其中必须包括：租后出售该房屋的时限；该房屋出租时的售价与
实际出售时的售价计算；出租人解除承租人租后购房权利的条件；违约责任等内容。
房地产开发经营企业可参照《上海市房屋租赁合同》规范文本并按上款规定自行拟订房屋租赁合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公证处审定。
四、租赁合同签订后的15天内，房地产开发经营企业应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）办理房屋租赁登记、取得《房屋租赁证》。房屋所在地区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）在应当核发《房屋租赁证》的5日内书面通知市房地产交
易中心。
五、租赁合同经登记后，在合同约定的有效期限内，该出租房屋需设定抵押权的，房地产开发经营企业应当将先租后售的事实明示抵押权人。
六、在租赁期间，未经承租人书面同意放弃租后购房权利的，房地产开发经营企业不得将该房屋另行出售给他人。
在租赁期间，承租人征得房地产开发经营企业的书面同意，可以将该租赁房屋的一部分或全部转租给他人。但承租人未与房地产开发经营企业签订外销商品房买卖合同，并办理变更登记、取得房地产权证书前，不得将该房屋转售给他人。
七、在租赁期间，承租人根据租赁合同约定购买其承租的外销商品房，必须在租赁合同届满前2个月与房地产开发经营公司参照市房地局制定的示范文本签订外销商品房买卖合同，并在合同或合同的补充条款中载明出售前承租人租赁的时间、已缴付的租金。该房屋出租时的售价和实际
出售时的价格计算等内容。
八、买卖合同签订并按规定在市公证处办理公证后的十五日内双方当事人应按规定向市房地产交易中心办理过户申请和价格申报。办理过户申请和价格申报时，除应提交《上海市房地产转让办法》、《上海市房地产登记条例》规定的文件外，还应提交原已登记的租赁合同、《房屋租赁
证》和承租人已交付的租金发票、房地产开发经营企业出租该房屋的纳税凭证等文件副本或影印件。
九、经市房地产交易中心办理过户审核和变更登记，承租人取得房地产权证后，租赁合同即自行终止。房地产开发经营企业应在原租赁合同终止之日起的15日内，向原受理登记的房屋所在地区、县房地产交易管理部门办理注销租赁登记。
十、外销商品房先租后售，房地产开发经营企业应按沪地税地（1997）27号“关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知”第三条的规定缴纳有关租、售税款。
十一、租赁期间，双方当事人根据《城市房屋租赁管理办法》第十二条或第二十四条规定，解除或终止租赁合同的，则租赁合同中约定的有关租后出售该房屋的权利、义务也随之解除或终止。
租赁合同解除或终止后，双方当事人再签订外销商品房买卖合同，均不得再按先租后售处理。
十二、本试行办法自一九九七年十月一日起施行。
1997年10月1日
农业部关于在农业系统启用新版农业行政执法证件的通知
农业部
农业部关于在农业系统启用新版农业行政执法证件的通知
农政发［2006］3号
各省、自治区、直辖市农业（农林、农牧）、农机、畜牧、兽医、渔业厅（局、委），部有关司局及直属单位：
为了规范行政执法行为，促进农业部门依法行政，根据《农业行政执法证件管理办法》（1998年10月15日农业部令第1号）的有关规定，农业部决定自2006年5月1日起在农业系统启用新版农业行政执法证件。在2006年5月1日至12月31日换证期间，新版、旧版证件同时使用。现将有关事项通知如下：
一、新版《农业行政执法证件》样式
新版《农业行政执法证件》为证夹式，封皮为咖啡色牛皮制成，印有国徽及“中华人民共和国”、“农业行政执法证”、“中华人民共和国农业部制”的字样并用烫银压膜。证件内芯第一页为淡粉色印有“农业行政执法证”防伪符号的铜板纸制成，并套印红色“中华人民共和国农业部执法证件专用章”；证件内容载明持证人员的姓名、性别、工作单位、执法区域、执法种类、证号、发证日期以及中华人民共和国制，并在持证人员的照片上加盖发证机关的钢印。证件内芯第二页为证件验审记录，由淡粉色印有“农业行政执法证”防伪符号的铜板纸制成，载明持证人员的姓名、性别、年龄、工作单位及年审情况。
二、换发新版《农业行政执法证》人员范围及条件
按照《农业行政执法证件管理办法》第四条、第八条规定，换发新版《农业行政执法证》人员必须符合下列条件：
（一）必须是县级以上农业行政主管部门，法律法规授权的农业管理机构以及农业行政主管部门依法委托的农业管理机构的执法人员；
（二）必须是在岗专职从事农业行政执法工作的人员；
（三）掌握必要的法律知识和专业知识，具有一定的工作经验；
（四）经过农业行政主管部门组织的行政执法培训并考试合格；
（五）公正廉洁，责任心强。
原持有《中华人民共和国渔业行政执法证》的执法人员暂不换发新版《农业行政执法证》。
三、发证原则及签发机关
《农业行政执法证》实行“统一格式、统一制作、分级发放”的原则，由农业部统一印制。农业部负责部机关司局及直属事业单位的执法人员执法证件的签发工作，具体工作由农业部法制工作机构组织实施。省级农业行政主管部门负责省以下（含省级）农业行政执法人员证件签发工作，并报农业部法制工作机构备案。
四、证件管理
按照《农业行政执法证件管理办法》有关规定，农业行政执法证件实行审验制度，每两年审验一次。持证人员因调动、辞职、辞退、退休或者其他原因离开执法岗位的，由发证机关收回并注销农业行政执法证件。持证人丢失执法证件的，应当立即向所在单位报告，由所在单位报请发证机关注销，经发证机关审核后可补发新证。行政执法证件污损、残缺不能辨认的，执法人员应当及时换领新证。
旧版农业行政执法证自2007年1月1日起作废，由原发证机关统一收回销毁。
农 业 部
二○○六年三月十六日