购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效？

作者：江西省吉水县法院 曾建莉

[ 案情]：曾某与某房地产开发公司于2003年5月28日签订了预售商品房协议书，协议书约定，房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给曾某，房价为80000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2003年9月竣工，且在2004年3月底前办妥房产证。合同签订后，曾某按约交付了一部分房款。2003年9月份，该栋房屋竣工后，曾某搬入居住。2004年3月底放后，当曾某多次催促房产公司办房产证时，房产公司总以种种理由推脱。曾某后经查询得知，该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房，以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。曾某遂向法院提起诉讼，要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效，并判决该房产开发公司返还曾某所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。后据法院查明 ：到原告曾某起诉时，被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。

[分歧]：本案在审理过程中，对原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题，合议庭存在以下分歧意见：
第一种意见认为：原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同有效。因为原告与被告已经签订了书面的预售商品房协议书，且原告曾某已搬入居住。被告房地产开发公司没有取得商品房预售许可证只是程序上存在瑕疵，可以进一步完善，曾某不可以要求房产开发公司返还已付购房款，但被告房地产开发公司可以赔偿曾某部分损失。

第二种意见认为：原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且在起诉前，仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某可以依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。
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[分析]：笔者赞同第二种意见。理由如下： (一)依据我国房地产相关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；　（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。（二）我国《合同法》第52条规定，有下列情形之一的，可以认定商品房买卖合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。且最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条还明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。(三)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）.....。综上，本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且在起诉前，被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失的诉讼请求合法有据，应予支持。


广东省人民政府


广东省放射性废物管理办法
广东省人民政府
广东省人民政府令第65号


（2001年4月16日广东省人民政府第九届63次常务会议通过，自2001年6月1日起施行）


第一条 为加强放射性废物管理，防治环境污染，保障人体健康，根据《中华人民共和国环境保护法》和有关法律、法规，结合我省实际，制定本办法。
第二条 凡在我省行政区域内应用放射性同位素、辐射技术和开发利用伴生放射性矿物资源过程中，产生、收集、运输、处置、贮存放射性废物的单位和个人，应当遵守本办法。
第三条 放射性废物是指含放射性核素或被放射性核素污染，其浓度或比活度大于国家或省规定的清洁解控水平，预期不再使用的废弃物。主要包括：
（一）废放射源；
（二）各种被放射性污染的金属、非金属材料、用品和工具设备等；
（三）被放射性污染的动物尸体或植株；
（四）含放射性核素比活度大于37Ｂｑ／Ｌ的有机闪烁液；
（五）放射性核素含量超过国家规定限值的废气、废水、废料；
（六）伴生放射性矿物资源开发利用中产生的尾矿砂和废矿石及其固体废物。
第四条 省环境保护行政主管部门对全省放射性废物实施统一监督管理。省环境辐射监测管理机构受省环境保护行政主管部门委托，具体负责全省放射性废物的监督管理和监测工作。
市、县、区环境保护行政主管部门，依照本办法规定，对本辖区的放射性废物实施监督管理。
第五条 产生放射性废物的单位和个人应当采取措施，减少放射性废物的产生量，防止或减少放射性废物对环境的污染。
第六条 产生放射性废物的单位和个人，必须向所在地县级以上环境保护行政主管部门如实申报登记。
第七条 对本办法第三条第（一）至（四）项规定的放射性废物，原使用单位不得擅自处置，必须送省放射性废物库集中贮存，并且凭省放射性废物库的收贮证明向省卫生、公安行政主管部门办理注销许可证和登记手续。
产生本办法第三条第（五）、（六）项规定的放射性废物的单位，必须采取防治放射性污染的措施，接受当地环境保护行政主管部门的监督管理。
第八条 对暂时不用的放射源，使用单位不具备安全存放条件的，应当送省放射性废物库代管。省放射性废物库应当确保暂存的放射源安全回取。
第九条 排放含放射性物质的废水、废气和固体废弃物，必须符合国家规定的排放标准，经省环境辐射监测管理机构监测核准，并经省环境保护行政主管部门批准方可排放。
第十条 产生放射性废物的单位和个人必须对放射性废物进行分类包装、分类标记，建立放射性废物档案，明确专人负责，并采取防止放射性废物泄漏和丢失的安全措施。送贮的放射性废物外包装不符合要求的，收贮方有权拒绝收贮。
第十一条 跨省转移放射性废物，必须报省环境保护行政主管部门批准。
第十二条 发生放射性废物污染事故的单位和个人，必须及时采取措施消除或减轻污染危害，并如实向县级以上卫生、公安、环保部门报告。
第十三条 送交省放射性废物库贮存的放射性废物，送贮单位或个人必须按下列要求进行预处理：
（一）废物应干燥，游离液体积不大于1％；
（二）废物性能稳定，无挥发性，无易燃、易爆等不稳定性物质，无强氧化剂、腐蚀剂等物质；
（三）试验植株应脱水、干化或灰化；
（四）动物尸体应固化于水泥中或防腐、干化、灰化；
（五）废液必须转化为固化物。
第十四条 送贮放射性废物的单位和个人应当遵守下列规定：
（一）向收贮方提供放射性废物的种类、数量、活度等资料，废放射源必须提供原始档案；
（二）废放射源应当放在专用的包装容器中，损坏的密封源应重新包装，并附说明卡片；
（三）将放射性废物按短半衰期（Ｔ1/2≤60天），中半衰期（60天＜Ｔ1/2≤5．3年），和长半衰期（Ｔ1/2＞5．3年）三类分别装入专用包装容器内；
（四）包装体外表的污染控制水平分别为：α＜0．04Ｂｑ／平方厘米；β＜0．4Ｂｑ／平方厘米；
（五）包装体表面剂量率不超过0．1ｍＳｖ／ｈ，袋装包装体积不超过0．03立方厘米，重量不超过20ｋｇ；
（六）按规定办理放射性废物入库手续。
第十五条 送省放射性废物库贮存放射性废物、暂存放射源的单位或个人，必须一次性交清有关费用。
放射性废物送贮、处置费用标准和收费办法由省人民政府另行制定。
第十六条 运输放射性废物必须使用专用车辆，并遵守国家有关放射性物质安全运输管理规定，有关公安、交通管理部门应当提供便利条件。
第十七条 放射性废物入库后，收运人员、运载车辆和工具应当进行表面污染检查后方可离开库区。表面污染超过国家标准规定的限值时，必须采取去污措施。
第十八条 省放射性废物库必须建立严格的规章制度，加强技术培训，采取安全防范措施，防止污染事故的发生，并定期向省环境保护行政主管部门报告运营情况。
第十九条 省环境辐射监测管理机构应当定期对库区内和库区周围环境进行监测，向省环境保护行政主管部门报告。
省放射性废物库应当于每年第一季度向省环境保护行政主管部门报告上年度放射性废物变更情况。
第二十条 县级以上环境保护行政主管部门有权对辖区内产生、贮存（或暂存）放射性废物的单位和个人依法进行现场监督检查，被检查的单位和个人必须如实反映情况，提供有关资料。
第二十一条 有下列行为之一的，由县级以上环境保护行政主管部门责令限期改正，并给予1000元以上1万元以下的罚款：
（一）违反本办法第六条规定，不按规定申报登记放射性废物的；
（二）违反本办法第十条规定，不按规定建立放射性废物档案的；
（三）违反本办法第十二条规定，发生放射性污染事故不按规定报告的；
（四）违反本办法第二十条规定，拒绝接受环境保护行政主管部门现场检查的。
第二十二条 有下列行为之一的，由省环境保护行政主管部门责令限期改正，并处以5000元以上3万元以下罚款：
（一）违反本办法第九条规定，未经批准排放含放射性物质的废水、废气的；
（二）违反本办法第十条规定，不按规定存放放射性废物、丢失或擅自处置废放射源的；
（三）违反本办法第十一条规定，未经批准跨省转移放射性废物的。
第二十三条 违反第七条规定，不按规定送贮放射性废物的，由省环境保护行政主管部门代为处置，费用由产生单位或个人承担，并处以3万元以下的罚款。
第二十四条 对造成放射性废物污染事故的责任人和单位负责人，视情节轻重给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 本办法自2001年6月1日起施行。


2001年5月14日