上海市房地产交易中心


上海市新建外销商品房先租后售的试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步搞活房屋租赁市场，加快新建外销商品房的流通，促进房地产市场的健康发展，现就新建外销商品房先租后售管理提出以下试行办法：
一、商品房先租后售是指房地产开发经营企业投资建造的商品房在竣工交付，并按规定办理初始登记、取得《房地产权证》后，采取先出租给承租人使用，而后根据合同约定再出售给该承租人的一种促销行为。外销商品房先租后售应严格按照本办法办理。
二、房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售应具备以下条件：
1．已经初始登记并取得房地产权证书；
2．已与物业管理企业订立物业管理服务合同并已实施管理；
三、房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售，在出租时应先与承租人签订房屋租赁合同。该租赁合同除应具备《城市房屋租赁管理办法》规定的条款内容外，还应明确双方当事人租后出售该房屋的有关权利、义务。其中必须包括：租后出售该房屋的时限；该房屋出租时的售价与
实际出售时的售价计算；出租人解除承租人租后购房权利的条件；违约责任等内容。
房地产开发经营企业可参照《上海市房屋租赁合同》规范文本并按上款规定自行拟订房屋租赁合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公证处审定。
四、租赁合同签订后的15天内，房地产开发经营企业应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）办理房屋租赁登记、取得《房屋租赁证》。房屋所在地区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）在应当核发《房屋租赁证》的5日内书面通知市房地产交
易中心。
五、租赁合同经登记后，在合同约定的有效期限内，该出租房屋需设定抵押权的，房地产开发经营企业应当将先租后售的事实明示抵押权人。
六、在租赁期间，未经承租人书面同意放弃租后购房权利的，房地产开发经营企业不得将该房屋另行出售给他人。
在租赁期间，承租人征得房地产开发经营企业的书面同意，可以将该租赁房屋的一部分或全部转租给他人。但承租人未与房地产开发经营企业签订外销商品房买卖合同，并办理变更登记、取得房地产权证书前，不得将该房屋转售给他人。
七、在租赁期间，承租人根据租赁合同约定购买其承租的外销商品房，必须在租赁合同届满前2个月与房地产开发经营公司参照市房地局制定的示范文本签订外销商品房买卖合同，并在合同或合同的补充条款中载明出售前承租人租赁的时间、已缴付的租金。该房屋出租时的售价和实际
出售时的价格计算等内容。
八、买卖合同签订并按规定在市公证处办理公证后的十五日内双方当事人应按规定向市房地产交易中心办理过户申请和价格申报。办理过户申请和价格申报时，除应提交《上海市房地产转让办法》、《上海市房地产登记条例》规定的文件外，还应提交原已登记的租赁合同、《房屋租赁
证》和承租人已交付的租金发票、房地产开发经营企业出租该房屋的纳税凭证等文件副本或影印件。
九、经市房地产交易中心办理过户审核和变更登记，承租人取得房地产权证后，租赁合同即自行终止。房地产开发经营企业应在原租赁合同终止之日起的15日内，向原受理登记的房屋所在地区、县房地产交易管理部门办理注销租赁登记。
十、外销商品房先租后售，房地产开发经营企业应按沪地税地（1997）27号“关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知”第三条的规定缴纳有关租、售税款。
十一、租赁期间，双方当事人根据《城市房屋租赁管理办法》第十二条或第二十四条规定，解除或终止租赁合同的，则租赁合同中约定的有关租后出售该房屋的权利、义务也随之解除或终止。
租赁合同解除或终止后，双方当事人再签订外销商品房买卖合同，均不得再按先租后售处理。
十二、本试行办法自一九九七年十月一日起施行。



1997年10月1日
青海省人大常务委员会


青海省人民代表大会常务委员会关于进一步加强牧区基础设施建设提高防灾抗灾能力，促进畜牧业持续稳定发展的决议
青海省人大常务委员会


（1993年5月25日青海省第八届人民代表大会常务委员会条三次会议通过）


青海省第八届人民代表大会常务委员会第三次会议，听取并审议了省人民政府《关于抗灾救灾情况的汇报》。会议认为，今年春季我省牧区大部分地区发生雪灾，使牧民群众遭受了严重的经济损失。在省委、省人民政府领导下，各级党委和政府组织灾区干部群众全力以赴投入抗雪救灾
。动员全省人民支援灾区，把灾害损失减到最低程度，抗雪救灾工作取得了显著成效。
会议分析了我省牧区畜牧业生产条件，总结了经验教训，认为高寒牧区风雪灾害频繁，受自然灾害的影响，畜牧业生产呈波浪型发展，是我们面临的突出矛盾和难点。因此，在今后一个相当长的时期内，集中力量加强基础设施建设，改善生产条件，提高防灾抗灾能力，实现畜牧业持续
稳定发展，是各级人民政府的迫切任务。为此，特作如下决议。
一、提高认识，致力于实现畜牧业持续稳定发展。持续稳定发展畜牧业，是牧区经济繁荣、社会进步、民族兴旺的基础。对此，各级人民政府要有足够的认识，进一步端正发展目标，落实目标责任制，要引导牧民实现传统畜牧业向现代畜牧业的转变，逐步向“高产、优质、高效”的方
向发展，从根本上提高畜牧业的防灾抗灾能力，加快牧区社会经济发展，向小康目标迈进。
二、深化改革，继续完善双层经营承包责任制。深化牧区改革，要从实际出发，即要增强牧户的经济实力，又要发展集体经济。发展牧民间多种形式的组合，提高牧民个体和群体抗御自然灾害的能力。尽快落实冬春草场承包责任制，调动牧民管护、利用和抗资建设草原的积极性。全面
贯彻“以牧为主，草业先行，多种经营，全面发展”的方针，更加放手地发展牧区多种经济成份，鼓励牧民进入第二、第三产业，大力发展乡镇企业，逐步改变单一的生产经营局面，坚持走提高牧业综合生产能力的新路子。多途径、多形式培育活畜和畜产品市场，以市场带动产业发展，以
流通促进牧区经济建设。
三、增加投入，加快牧区“四配套”建设的速度。各级人民政府要重视灾前投入，组织多渠道、多层次筹措资金，逐年增加对牧区基础设施建设的投资，加快生产条件的改变。牧区基础建设，要以草场建设为重点，以解决牧畜冬春温饱为主攻方向，以防灾抗灾为目的，坚持草场围栏、
人工种草、牧畜棚圈、牧民定居房屋“四配套”和防灾基地建设。力争在本世纪内，实现畜均一亩围栏草场，畜均冬春贮备伺草20公斤，50％以上的牲畜有棚圈，80％的牧户定居。同时，要加强宣传、执行有关法律法规，促进物质文明和精神文明同步协调发展，不断提高牧民的牧质
文化生活水平。
四、依靠科技，提高畜牧业经济效益。各级领导要牢固树立科技兴牧的思想，充分发挥畜牧科技人员的作用，加强对群众的科普教育，推广应用科技成果，改良牲畜品种，防治牲畜疫病，保护改良天然草场，加强饲养管理，保护母畜和种畜，提高畜群生产能力，转变头数畜牧业和自给
自足的传统观念，实行科学的生产经营方式，不断提高牧畜个体生产性能，以质量优势代替数量优势，在稳定发展的前提下，实行“西繁东育”，大力推广季节性畜牧业，加快周转，增加出栏，不断提高牲畜殖率、成活率、总增率、商品率，加工增值，走效益畜牧业的路子。
五、密切协作，建立防灾抗灾社会保障体系。牧区防灾抗灾，是一项长期的艰巨任务，也是复杂的社会系统工程。必须立足于社会部门，要把防灾抗灾作为指导畜牧业生产的重要内容；省、州、县三级财政和民政部门分别建立防灾保畜基金和救灾基金，按年度预算一定比例提留，逐年
积累，灾年使用；大力推行牧区雪灾保险制度，通过保险引导牧民积累基金；加强灾害性天气预测预报，改善各级气象部门预测预报和信息发布手段，提高预报的准确性和及时性；积极发展交通通讯事业，改变边远地区闭塞状况。
会议号召，各级人民政府要加强领导，精心安排，组织、帮助灾区人民群众尽快恢复生产，重兴家业，为实现畜牧业持续稳定发展开创良好的开端。



1993年5月25日