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房地产商标维权难的现状分析/马宁

时间:2024-07-25 23:20:25 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9831
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房地产商标维权难的现状分析
马宁 MWE China Law Offices

自2003年上海的“香榭里”地产商标案发生至今,各地的房产商标侵权纠纷风起云涌,但结果却出乎意料的高度一致,即商标权人败诉。笔者注意到,万科公司的“四季花城”楼盘商标的维权工作在各地已经陆续开展,至今案例已有数起,但结果仍然没有改变,虽然各个案件的案情和判决理由有不一致的地方,但无非是以下几种:
1. 地名VS楼盘商标。几个案件判决结果均表明,法院认为被控侵权人的地名经过了当地有关机关的审批,亦是一种合法的在先权,应该得到保护。这种逻辑有点类似现在的企业名称权,问题是,审批地名的政府机关并不也无法起到解决权利冲突的功能。就像企业登记管理部门负责审核企业名称一样,并不代表审批通过的企业名称的权利就毫无瑕疵,绝对不容质疑。何况,地名的这种形式上的审查根本就不构成一种新的在先权利,这和企业名称权是不同的,后者是为法律明确承认的一种知识产权。实际上,就像企业名称权与商标权冲突的历史演变一样,地名权与楼盘商标权的冲突亦可能经过一段时间的历史考量,只有经过了利益集团的充分博弈后,法律上的解决方案才可能成形。
2. 无法证明混淆的存在。从目前业已发生的房产商标侵权案来看,大致可以分为三种。一是被控侵权的地名与当地自然环境确实有一定关系,如江苏南京的“百家湖”案;二是楼盘商标显著性不强,过于意境化,如上海的“香谢里”案;三是楼盘商标的显著性较强,明显具有品牌效应功能,如万科的“四季花城”注册商标。笔者认为,不同案件的处理结果与上述的三种类型具有很大的关系,前两种商标权人的商标专用权较弱,容易受到对方合理使用抗辩的挑战,但第三种商标权人的商标专用权较强。
一些判决认为,商品房开发、销售具有较强的地域性质,且消费者的注意力程度较高,因此认定“混淆”的可能性的门槛也相应应该提高。但笔者认为,法院往往容易忽略一些动态因素的考察,比如,万科的“四季花城”经过一段时间的持续开发,已经在全国享有较高的知名度,不应视而不见。即使发生纠纷时万科尚未在当地进行“四季花城“的楼盘开发,也并不实质影响混淆可能性的存在,毕竟商品房的开发审批环节较多,不同于一般的商品推广那么快速、流动性强。而且,作为房产行业的领先者,万科的”四季花城“更容易受到同业者模仿、搭便车的侵害,这有违商业竞争中的诚实信用原则,违背了正常的商业秩序。应该特别注意到,受一个地方的楼盘名称不能重复的规定限制,“四季花城”在一个地方只能存在一个,如果被他人利用地名审核机制不完善的缺点,抢注了“四季花城”,万科就无法在当地进行楼盘开发,这势必使得其推广“四季花城“品牌的目的落空。诚然,消费者在选购商品房时的注意力程度较高,不太可能混淆万科和其他房产开发商,但是,由于”四季花城“的知名度,消费者很可能会联想到万科”四季花城“代表的商品、服务的高品质,这时,“四季花城”实质上已经起到了一种区别商品来源的功能,搭便车者实质上已经通过傍万科“四季花城”的商誉而促进了自己楼盘的宣传和销售。
3. 楼盘商标的注册类别与商品房销售不构成类似。笔者认为,这实在是一个牵强的理由。万科的“四季花城”商标注册在第36类的不动产服务类别中,当然和建筑物的建设不同,但商品房的销售难道不属于一种服务?难道万科非得在全部商品和服务类别全部注册才能涵盖商品房的开发、销售流程?
综上,笔者认为,众多的楼盘商标维权案虽然鱼龙混杂,一些楼盘商标由于设计时的问题,没有考虑到显著性对维权带来的影响,但万科的“四季花城”是中国房产业界少见的注重品牌扩张的案例,如果仍继续象目前这样在各地的维权得不到有效保护,那么,楼盘商标的意义何在?净化市场竞争秩序的目的如何得到维护?这实在是需要社会众多部门应该思考的事情。
当然,万科在筹划系列“四季花城”维权的过程中,也不应忽视新证据的搜索,比如,“四季花城”知名度的证明,可以通过媒体宣传、权威调查、行业协会的有关统计得到证明,在“四季花城”知名度得到不断巩固的情况下,各地的李鬼们的空间势必会越来越小。
(本文仅代表个人观点)
作者联系方式:
Mob: 13817797199
E-mail: Patrick_maning@yahoo.com.cn


泰安市行政村档案管理规定

山东省泰安市人民政府


政府令【第43号】《泰安市行政村档案管理规定》
 
泰安市人民政府令 第43号《泰安市行政村档案管理规定》,业经市政府批准,现予发布施行。





市长:张知平








一九九六年十二月二十八日







泰安市行政村档案管理规定

第一条 为加强行政村档案管理,有效地为农村经济建设和各项事业发展服务,根据《中华人民共和国档案法》和有关规定,结合我市实际,制定本规定。
第二条 本规定适用于我市行政区域内行政村的档案管理工作。
第三条 本规定所称行政村档案,是指行政村在其政治、经济、科学技术、文化教育及村民自治等活动中形成的对国家、集体和社会具有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。
第四条 市、县(市、区)档案行政管理部门及乡(镇)档案管理机构具体负责所辖区域内行政村档案工作的规划、监督和指导。
第五条 行政村档案实行集中统一管理,确保档案完整、安全和有效利用。
村办企业、事业单位能构成立档单位的,其档案可以独立构成全宗,自行管理。
第六条 行政村要明确一名村负责人分管档案工作,确定专(兼)职档案管理人员,负责管理本村各类档案,并对村属企业、事业单位的档案工作进行指导。
第七条 行政村所形成的全部档案作为一个全宗管理。全宗名称由乡(镇)和行政村名组成。
第八条 行政村档案分为文书档案、科学技术档案(含科学研究档案、基本建设档案、产品档案、设备仪器档案)、会计档案、村民档案及其他专门档案。
第九条 文书档案按年度分类整理,于次年三月底前立卷归档。归档范围为:
(一)村党支部、村民委员会、群团组织在机构设置、人事任免、奖励与处分等项工作中形成的文件材料;
(二)本村历史沿革、村史、区划、村名、街名、村民公约等文件材料;
(三)本村经济发展和建设规划及实施中形成的文件材料。包括本村土地证、房产证、村权证、村民宅基地批准证、户籍登记簿等;本村在农业、林业、畜牧业、水利水产业等生产经营活动中形成的各类承包合同书等;村办企业、事业单位形成的重要文件材料;
(四)本村在计划生育、民事调解、治安保卫、文教卫生、救灾抚恤及公益劳动等活动中形成的文件材料;
(五)本村在对外活动中形成的文件材料及其他具有保存价值的文件材料。
第十条 科学研究档案按课题分类整理,基本建设档案按工程项目分类整理,并于项目完成后或项目竣工三个月内移交归档。产品档案、设备仪器档案按型号分类整理,及时将有关材料归档。归档范围为:
(一)科学研究档案包括科研课题的立项、研究实验、总结鉴定、成果申报、推广应用等阶段形成的各种文件材料;
(二)基本建设档案包括基建论证、设计施工、竣工验收等阶段形成的各种文件材料;
(三)产品档案包括产品开发、设计、试制、生产、销售、服务等阶段形成的各种文件材料;
(四)设备仪器档案包括设备仪器的购置、开箱验收、安装调试、管理使用、维护维修、更新改造等阶段形成的各种文件材料。
第十一条 会计档案按年度分类整理,于会计年度终了后由会计保管一年,次年三月底前移交归档。
会计档案包括本村在财务管理中形成的会计凭证、账簿、报表等材料。
第十二条 村民档案以户为单位,一人一表或一册,一户一袋,若干户一盒进行整理。村民档案包括村民基本情况、经济情况、贡献、行为表现等材料。
村民档案应由村委会组织有关人员定期填写规定的内容。
第十三条 声像材料及奖状、奖旗、奖杯、奖章等实物按载体形成分别整理保存。
其他各种专门档案按有关规定整理归档。
第十四条 归档文件材料应遵循各自形成规律和特点,保持文件之间的有机联系,区别不同的价值,便于保管和利用。
各类档案的保管期限,由市档案行政管理部门另行制定。
第十五条 行政村应当加强档案管理基础设施建设,配备必需的档案装具,保证档案的安全。
第十六条 行政村应建立健全档案收集、整理、保管、鉴定、销毁、利用等各种制度。
第十七条 工农业生产中属于保密和控制使用的新工艺、新材料、名优特产品生产配方等档案,应按照国家保密法律法规的有关规定进行管理。档案管理人员不得擅自提供和泄露其内容。
第十八条 鼓励村民将个人所有的历代各种史志、圣旨、诏书、嘉奖令、家史、家(族)谱,及国家领导人和著名人物的手迹、手稿、信札、日记、照片等档案、资料,向有关档案馆、室捐赠或寄存。
捐赠或寄存者可优先无偿利用其捐赠或寄存的档案资料。其他单位和个人利用村民个人寄存的档案资料,须经寄存者同意。
第十九条 市、县(市、区)乡(镇)人民政府,各级档案行政管理部门和行政村,对执行本规定有下列事迹之一的单位和个人,应当给予表彰和奖励:
(一)档案管理和提供利用做出显著成绩的;
(二)重要或珍贵的档案资料捐赠给国家或集体的;
(三)同违反档案法律法规的行为作斗争表现突出的。
第二十条 违反本规定有下列行为之一的,由村民委员会根据情节轻重,对责任人进行批评教育或处理。
(一)损毁、丢失或擅自销毁对国家和社会具有保存价值的档案的;
(二)擅自提供、抄录、复制属于保密档案的;
(三)涂改、伪造档案的;
(四)将行政村应当归档的文件、资料据为已有,拒绝归档的;
(五)档案管理人员因管理不善造成档案损失的。
第二十一条 城镇居民委员会的档案管理参照本规定执行。
第二十二条 本规定具体执行中的问题按泰政办发[1993]78号文《关于市政府行政性规章解释权限和程序问题的通知》规定进行解释。
第二十三条 本规定自发布之日起施行。



厦门市行政机关工作人员行政过错责任追究暂行办法

福建省厦门市人民政府


厦门市行政机关工作人员行政过错责任追究暂行办法

厦门市人民政府令第115号


  《厦门市行政机关工作人员行政过错责任追究暂行办法》已经2004年11月19日市人民政府第23次常务会议通过,现予发布,自2005年3月1日起施行。

                                 市长 张昌平

                                 二○○五年一月十九日

厦门市行政机关工作人员行政过错责任追究暂行办法

  第一章 总 则

  第一条 为追究行政许可过错责任及其它行政过错责任,促进行政机关及其工作人员依法、公正、高效实施行政管理,防止和纠正行政过错行为,保护行政管理相对人的合法权益,根据《中华人民共和国行政许可法》及有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称行政过错行为,是指行政机关及其工作人员违反《中华人民共和国行政许可法》及有关法律、法规、规章的规定,侵害行政管理相对人合法权益,损害公共利益和社会秩序,造成行政机关不能有效实施行政管理的行为。

  第三条 追究行政过错责任,应当坚持职权与责任相一致,惩处与教育相结合的原则。

  第四条 本办法适用于本市各级国家行政机关和法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织及国家行政机关依法委托的组织及其工作人员。

  第二章 追究范围

  第五条 行政机关及其工作人员在实施行政许可过程中,有下列情形之一的,追究行政许可责任人的行政过错责任:

  (一)对符合法定条件的申请不予受理或者对不符合法定条件的申请予以受理的;

  (二)未依法将行政许可事项、依据、条件、数量、程序、期限及需要提交的全部材料目录和申请书示范文本等在办公场所公示的;

  (三) 在受理、审查、决定行政许可过程中,未向申请人、利害关系人履行法定告知义务的;

  (四)申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式,不一次告知申请人必须补正的全部内容的;

  (五)未依法说明不受理行政许可申请或者不予行政许可的理由,对受理或者不予受理行政许可申请不出具书面凭证的;

  (六)依法应当举行听证而不举行听证的;

  (七) 对符合法定条件的申请人不予行政许可,或者对不符合法定条件的申请人准予行政许可及超越法定职权作出准予行政许可决定的;

  (八)依法应当根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出准予行政许可决定,未经招标、拍卖或者考试,或者不根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出准予行政许可决定的;

  (九) 不在法定或者承诺期限内作出行政许可决定的;

  (十)违反规定要求申请人购买指定商品,接受有偿服务的;

  (十一)行政许可需要行政机关内设的多个机构办理,该行政机关未按有关规定确定一个机构统一受理行政许可申请,统一送达行政许可决定的;

  (十二)行政许可依法由政府两个以上部门分别实施,政府确定一个部门受理行政许可申请并转告有关部门分别提出意见后统一办理或者组织有关部门联合办理或者集中办理,而相关部门不及时主动协调、相互推诿或者拖延不办的;

  (十三) 违反规定授权或者委托其他组织实施行政许可的;

  (十四)其他违反规定实施行政许可,损害行政管理相对人合法权益的。

  第六条 行政机关及其工作人员在实施执法检查、监督管理、行政处罚、强制措施、行政裁决及其他具体行政行为过程中,有下列情形之一的,追究有关责任人的行政过错责任:

  (一)对依法应当实施日常检查,无正当理由不实施而造成严重后果,或者在实施中违反规定损害行政管理相对人合法权益的;

  (二)对举报、投诉的违法行为,不依法予以制止、纠正和处理,或者在处理中推诿、拖延而损害行政管理相对人合法权益的;

  (三)在实施行政监督管理中不依法履行职责,造成严重后果的;

  (四)无法定依据或者违反法定权限、条件、标准、程序实施行政处罚、强制措施及行政裁决的;

  (五)对依法应当行政处罚的违法行为不予行政处罚,贻误行政管理工作的;

  (六)实施行政处罚、行政征收,不据实开具合法收据或者不使用法定部门制发的专用票据的;

  (七)未按规定实行票、款分离,或者未在规定时限内将行政罚没款、行政征收款存入指定银行账户或者缴入财政专户及未按规定缴销收费票据的;

  (八)截留、坐支、挪用、私分行政罚没款、行政征收款的;

  (九)其他违反规定实施执法检查、监督管理、行政处罚、强制措施、行政裁决及其他具体行政行为,损害行政管理相对人合法权益的。

  第七条 行政机关工作人员在处理行政内部事务过程中,有下列情形之一并造成严重后果的,追究有关责任人的行政过错责任:

  (一)对属于职责范围内的事项相互推诿、拖延不办或者对不属于职责范围的事项不说明、不请示、不移送,置之不理的;

  (二)无正当理由在规定时限内未能完成交办工作的;

  (三)对涉及其他部门职责的事项,不与有关部门协商或者协商不能取得一致,未报请上级领导而擅自决定的;

  (四)未执行文件管理和保密规定,致使文件、档案等资料泄密、损毁或者丢失的;

  (五)其他违反内部行政管理制度,贻误行政管理工作的。

  第八条 行政机关在制定规范性文件过程中,有下列情形之一的,追究相关责任人的行政过错责任:

  (一)违反法定程序的;

  (二)违法设定行政许可、行政处罚、行政征收税费及行政强制措施的;

  (三)违法为本部门增设权力,为行政管理相对人增加义务的;

  (四)设定事项超越本机关法定职权范围的;

  (五)其他违反法律、法规强制性规定,侵害行政管理相对人合法权益的。

  第三章 责任人员

  第九条 行政过错责任分为:直接责任、主要领导责任和重要领导责任。

  第十条 承办人违反规定未经审核人、批准人批准,直接实施行政行为,导致行政过错后果发生的,承办人应当负直接责任。

  承办人采取弄虚作假及其他不正当手段,致使审核人、批准人不能正确履行审核、批准职责,导致行政过错后果发生的,承办人应当负直接责任。

  第十一条 承办人提出的意见违法或者明显不当,审核人、批准人应当发现而没有发现或者发现后未予纠正,导致行政过错后果发生的,承办人应当负直接责任,审核人应当负主要领导责任,批准人应当负重要领导责任。

  第十二条 经审核人审核、批准人批准后,承办人不依照审核、批准意见实施行政行为,导致行政过错后果发生的,承办人应当负直接责任。

  第十三条 审核人不采纳或者改变承办人的正确意见,经批准人批准导致行政过错后果发生的,审核人应当负直接责任,批准人应当负主要领导责任;审核人按规定应报批而未经批准人批准直接实施行政行为,导致行政过错后果发生的,审核人应当负直接责任。

  第十四条 批准人不采纳或者改变承办人、审核人的正确意见,导致行政过错后果发生的,批准人应当负直接责任。

  批准人违反规定直接决定或者实施行政行为,导致行政过错后果发生的,批准人应当负直接责任。

  第十五条 经行政机关领导集体研究决定的意见违法或者明显不当,导致行政过错后果发生的,行政首长应当负主要领导责任。

  第十六条 因领导指令、干预导致行政过错后果发生的,指令、干预的领导应当负直接责任。

  第四章 责任方式

  第十七条 行政过错责任方式包括:

  (一)当年不予评优评先;

  (二)通报批评;

  (三)诫勉教育;

  (四)效能告诫;

  (五)调离工作岗位或者离岗培训;

  (六)给予行政处分。

  对行政过错责任人给予诫勉教育或者效能告诫的,依照《厦门市改进行政机关作风和提高行政效能规定》的规定办理。对行政过错责任人给予行政处分的,应当符合有关法律、法规规定的条件和程序。

  行政机关及其工作人员的行政过错行为构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

  第十八条 对行政过错责任人的追究,根据行为后果及过错的情况,按下列规定确定:

  (一)造成损害后果较轻的,对应当负直接责任、主要领导责任或者重要领导责任者,单独或者合并给予本办法第十七条第一款第(一)、(二)项的处理。

  (二)造成损害后果严重的,对应当负直接责任者给予行政降级及其以下行政处分,对应当负主要领导责任者给予行政记大过及其以下行政处分,对应当负重要领导责任者给予行政警告或者行政记过处分;并可给予本办法第十七条第一款第(五)项的处理。

  (三)造成损害后果特别严重的,对应当负直接责任者给予行政撤职或者行政开除处分;对应当负主要领导责任者给予行政降级及其以上行政处分,对应当负重要领导责任者给予行政记大过及其以上行政处分;对应当负主要领导责任或者重要领导责任者未给予行政撤职或者行政开除处分的,可给予本办法第十七条第一款第(五)项的处理。

  由人民代表大会及其常务委员会选举或者决定任命的行政机关工作人员拟给予行政撤职、行政开除处分或者调离工作岗位的,应当依照法定程序办理。

  第十九条 与行政机关建立劳动合同关系的职工依照本办法应当追究行政过错责任的, 单独或者合并给予本办法第十七条第一款第(一)、(二)、(五)项的处理。依照法律、法规规定应当解除劳动合同的,从其规定。

  第二十条 行政过错责任人有下列情形之一的,应当从重或者加重处理:

  (一)最近两年内已受到过行政过错责任追究的;

  (二)干扰、阻碍对本人行政过错责任调查的;

  (三)伪造、销毁、隐匿证据的;

  (四)强迫、唆使他人实施违法行为的;

  (五)对投诉人、检举人、控告人打击、报复、陷害的;

  (六)在履行职责过程中有收受当事人财物、接受当事人宴请或者参加当事人提供的旅游和娱乐活动的。

  第二十一条 行政过错责任人有下列情形之一的,可以从轻、减轻或者免予处理:

  (一)主动发现并及时纠正错误,未造成严重后果的;

  (二)主动说清行政过错行为真实情况的;

  (三)主动采取措施减少或者避免损失,或者有效阻止严重后果发生的。

  第二十二条 有下列情形之一的,不追究行政机关工作人员的行政过错责任:

  (一)行政管理相对人弄虚作假,致使行政机关工作人员无法作出正确判断的;

  (二)法律、法规、规章和行政管理制度未作规定或者规定不明确,致使行政机关工作人员理解错误的;

  (三)出现不可抗力及其他非责任人主观上过错因素,致使行政过错情形发生的;

  (四)其他按规定不予追究行政过错责任的情形。

  第五章 追究程序

  第二十三条 行政机关工作人员所在的行政机关或者同级监察机关应当依据管辖职责受理投诉、检举、控告,调查行政过错行为,提出对相关责任人的行政处理意见。

  第二十四条 对公民、法人和其他组织有关行政过错责任的投诉、检举、控告,行政机关或者同级监察机关应当依据管辖职责在5个工作日内决定是否受理。对有明确投诉人、检举人、控告人的,应当告知受理或者不受理的结果。

  第二十五条 决定受理的案件,应当在30个工作日内作出行政处理决定。情况复杂的,可以报上级主管部门批准延长办理期限,但最长不得超过3个月。

  给予行政处分的案件,依照法律、法规规定的期限办理。

  第二十六条 调查处理行政过错行为应当实行回避制度。调查处理人员与行政过错责任人有利害关系,可能影响对责任人公正处理的,应当实行回避。

  第二十七条 行政机关工作人员所在的行政机关或者同级监察机关对行政过错责任人的责任追究,应当依据人事管理权限和相应的行政处分审批权限的有关规定办理。

  行政过错责任人对行政处分决定不服的,应当依照有关法律、法规规定办理。

  第二十八条 行政机关及其工作人员的行政过错行为侵犯公民、法人和其他组织的合法权益并造成损害的,依照《中华人民共和国国家赔偿法》予以赔偿。

  第二十九条 监察机关应当加强对同级行政机关实施行政过错责任追究工作的检查监督,发现同级行政机关应当追究行政机关工作人员的行政过错责任而没有追究或者追究明显不当的,可以责令其履行职责;对同级行政机关仍不履行职责的,监察机关可以直接调查处理,同时追究同级行政机关负责人的责任。

  第三十条 行政机关或者同级监察机关工作人员在依据管辖职责受理投诉、检举、控告或者调查、处理行政过错案件中有违反规定的行为,应当依照《中华人民共和国行政监察法》和本办法的有关规定,追究有关责任人的责任。

  第六章 附 则

  第三十一条 本办法自2005年3月1日起施行。